Bailleurs de biens ruraux : vous pouvez opter à la TVA
Les bailleurs de biens ruraux peuvent assujettir leurs locations à la TVA. Rappel des règles en la matière.
Cet assujettissement des baux ruraux à la TVA permet au bailleur de récupérer la TVA sur les travaux qu’il engage sur les immeubles loués à usage agricole lorsque le preneur est lui-même redevable de la TVA de plein droit ou sur option. Seuls les terres et les bâtiments d’exploitation sont concernés. Les bâtiments à usage d’habitation et leurs dépendances bâties (garages) ou non bâties (jardin) en sont exclus.
Exercice de l’option
L’option est accordée aux personnes physiques, aux indivisions, aux usufruitiers et aux personnes morales. L’option prend effet le premier jour du mois suivant celui au cours duquel elle est formulée. Elle revêt la forme d’une lettre signée par le bailleur à adresser au centre des impôts où sont situés les immeubles. A cet effet, il est conseillé de l’adresser en recommandé avec accusé de réception. A cet envoi, le bailleur joint un bulletin d’identification pour son activité de bailleur sur un imprimé P0 et une copie de la déclaration d’existence et d’identification de chacun des preneurs ou de leurs dernières déclarations de TVA.
Pour ceux qui sont exploitants et se mettent en société, l’option à la TVA bailleur se fait sur un imprimé P2 et les formalités sont à faire au centre de formalités des entreprises de la chambre d’agriculture (CFE). L’existence d’un bail écrit et enregistré n’est plus une condition obligatoire à l’exercice de l’option. Par ailleurs, c’est le seul moyen de donner date certaine au contrat de bail. L’option est globale et indivisible, ce qui signifie qu’elle couvre la totalité du bail et s’applique à tous les baux enregistrés conclus avec les agriculteurs redevables de la TVA.
Les fermages et les compléments de loyer perçus sont soumis au taux de 20 %. Les obligations déclaratives sont celles du régime simplifié agricole : acomptes et régularisation annuelle. Le propriétaire bailleur doit adresser des factures faisant mention de la TVA, que le fermier peut déduire. Cette taxe est totalement neutre pour le fermier. La TVA collectée auprès du preneur doit être restituée à l’Etat par le bailleur, déduction faite éventuellement de la TVA que celui-ci aurait payé.
Durée et dénonciation de l’option
La durée de l’option est illimitée avec une période minimum durant laquelle la dénonciation est interdite. L’option peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la cinquième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée. La dénonciation prend effet le premier jour du mois au cours de laquelle elle est formulée auprès du service des impôts. L’option couvre obligatoirement une période minimale de quatre années et un mois. A défaut de dénonciation, l’option continue de produire ses effets tant qu’il n’y est pas mis fin.
Par exemple, l’option formulée le 20 janvier 2017 prend effet au 1er janvier 2017 et pourra être dénoncée à partir du 1er janvier 2022. Si l’option est exercée en octobre 2022, la dénonciation prendra effet au 1er octobre 2022. Une option formulée le 23 mars 2017 prend effet le 1er mars 2017 et pourra être dénoncée à compter du 1er avril 2022.
Exploitant devenant bailleur
Dans cette situation, les biens ruraux sont donnés à bail après avoir fait l’objet d’une exploitation directe. S’il opte pour le paiement de la TVA, le bailleur ne doit procéder ni aux régularisations des déductions se rapportant aux biens donnés en location, ni à l’imposition de ces biens.
Pour cela, il faut s’interroger sur l’opportunité d’opter à la TVA bailleur. En effet, si le bailleur ne loue que des terres et pas de bâtiments, celui-ci a peu d’intérêt à y opter. En revanche, s’il est propriétaire de bâtiments ou si, au moment de la création d’une société civile agricole (Gaec, EARL, SCEA), les bâtiments ne sont pas apportés à la société, il aura peut-être intérêt à opter à la TVA. Cela évitera de régulariser la TVA par vingtièmes des immeubles acquis sous une période inférieure à vingt ans, condition de durée pour éviter le reversement de la TVA sur les acquisitions de bâtiments à l’administration.
Cas pratiques de l’intérêt de l’option
En cas de travaux
Un des intérêts consiste, pour le bailleur, en ce qu’il peut récupérer la TVA acquittée pour la réalisation de travaux sur les immeubles, notamment les bâtiments à usage agricole qui sont loués.
Un bailleur loue un bâtiment à usage agricole à un exploitant agricole assujetti à la TVA. Le fermage est fixé à 10 000 € HT. Celui-ci souhaite réaliser et financer des travaux sur ledit bâtiment d’un montant de 15 000 €. La TVA s’élève à 3 000 €. Dans l’hypothèse où le propriétaire n’a pas opté à la TVA bailleur, il devra débourser le prix des travaux TTC, soit 18 000 €, et cela, sans pouvoir récupérer la TVA versée. Alors que s’il a exercé l’option, il déboursera 18 000 €, mais il pourra récupérer la TVA qu’il a versée, soit 3 000 €, à la condition qu’il répercute la TVA sur le loyer. Le fermage est fixé à 12 000 € TTC (10 000 € de loyer + 2 000 € de TVA).
L’exploitant agricole verse au propriétaire 12 000 € et récupère la TVA, soit 2 000 €. Le coût final pour le fermier est donc de 10 000 €. En ce qui le concerne, il s’agit d’une opération neutre.
La TVA collectée auprès du preneur doit être restituée par le bailleur à l’Etat. Ainsi, en ayant opté à la TVA bailleur, le propriétaire a le droit de récupérer la somme de 3 000 € de laquelle doivent être déduits les 2 000 € de TVA qu’il a encaissés, ce qui lui fait un crédit TVA de 1 000 € que l’Etat devra lui restituer.
En cas de mise en société
Le second intérêt est d’éviter la régularisation des vingtièmes de TVA en cas de cessation d’activité de l’exploitant suivie d’une location de terres et bâtiments.
Un exploitant individuel a construit un bâtiment en 2009 pour un montant de 50 000 € HT et une TVA de 10 000 €, soit depuis moins de vingt ans. Il souhaite créer une société en apportant son exploitation individuelle et cesse son activité individuelle. Il a décidé de ne pas apporter le bâtiment à la société. Celui-ci fera l’objet d’une location.
Le bâtiment était inscrit au bilan de l’exploitation individuelle et repartira dans le patrimoine privé de l’exploitant. Ce retour dans le patrimoine privé du bâtiment va générer un reversement de la TVA initialement récupérée de la TVA par vingtièmes. En optant à la TVA bailleur, il évite cette régularisation. Sinon, il aurait dû reverser à l’administration la somme de 5 000 € (10 000 € x 10/20e).
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