Dispositif Denormandie : une réduction d'impôt dans le logement ancien

Dans le cadre de sa «stratégie logement», le gouvernement poursuit l’objectif d’améliorer le cadre de vie des Français. Cela se traduit par une mobilisation des moyens du ministère de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales afin de susciter un dynamisme renouvelé dans ces territoires, en s’appuyant notamment sur l’atout que constitue la qualité architecturale et patrimoniale des centres-villes. L’esprit de la loi est de revitaliser le centre des villes moyennes. Cette ambition s’est matérialisée par le lancement de deux plans, centrés sur la rénovation de l’habitat dégradé d’une part, et la revitalisation des cœurs de ville d’autre part (programme Action cœur de ville).
En France, on constate plus de 15 % des logements vacants, qui seraient menacés de vétusté. C’est pourquoi le gouvernement veut encourager les propriétaires à les rénover, les louer à un prix modeste et les remettre sur le marché de la location, moyennant un avantage fiscal. Ce dispositif, entré en vigueur le 1^er janvier 2019, est simple pour l’investisseur en ancien, et il est moins élevé que dans le neuf.

Comment en bénéficier ?
Pour bénéficier de cette réduction, le bailleur doit respecter plusieurs conditions. Le propriétaire ayant acquis un logement ancien devra réaliser un montant de travaux représentant au moins 25 % de travaux sur le montant total de l’opération, dans la limite de 300 000 € (avec un plafond de 5 500 € par m²) et deux opérations par an.
Si ces conditions sont respectées, les bailleurs bénéficieront d’une réduction d’impôt de l’ordre de 12, 18 ou 21 % sur le prix d’achat, puis sur les travaux, selon qu’ils loueront leur logement pour une durée de six, neuf ou douze ans.
Ainsi, pour un logement d’une valeur avec travaux de 300 000 €, la réduction pourrait atteindre 63 000 € pour un engagement de douze ans. Le bailleur dispose d’un délai d’un an pour louer. S’il n’est pas loué au bout d’un an, il y a un risque de requalification sur le plan fiscal.
Le dispositif Denormandie impose au propriétaire bailleur de respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Pour l’instant, il s’agit des mêmes qu’en Pinel neuf, et ils sont peu contraignants. Autres conditions : il faudra que le logement soit la résidence principale du locataire,  qui pourra être un ascendant ou un descendant de l’investisseur.
On est toujours en attente de deux décrets, qui doivent définir le secteur précis des cœurs de ville et la liste des travaux qui sont pris en compte pour la rénovation. Sans savoir si un objectif final de rénovation énergétique sera demandé.

Limites du dispositif
Le «Denormandie» n’est pas réservé aux zones tendues comme le Pinel neuf. Il s’agit des deux cent vingt-deux villes qui bénéficient du «Plan d’action cœur de ville», ainsi que les villes signataires d’une opération de revitalisation du territoire, introduit par la loi Elan. Il s’agit de villes de taille intermédiaire, dont la population varie entre six mille et cent mille habitants. Le prix moyen au m² est aux alentours de 1 500 à 1 600 € pour ces villes, soit 30 % en dessous des prix constatés en moyenne en France. Mais, dans certaines villes, le prix au m² peut être en deçà de 1 000 € le m², ce qui permet, compte tenu des travaux à réaliser, d’effectuer une bonne opération financière.
Evidemment, il faudra regarder les villes où cela paraît intéressant d’investir, et de bien cibler la demande locative. Mais cela obligera certainement deux impératifs : celui d’être sur place et de s’investir personnellement pour chercher les meilleures affaires. Les zones concernées sur l’ensemble de ces villes sont dénombrées à hauteur de 10 % en zone A, 15 % en B1 et 75 % en zone B2 et C.