Fiscalité : comment réduire son impôt sur la fortune immobilière ?

Tous les redevables (couples mariés, pacsés et concubins) de l’IFI doivent déclarer sur leur déclaration de revenus 2042, si leur patrimoine net au 1^er janvier 2019 dépasse le seuil de 1 300 000 €. Toutefois, lorsque le contribuable dépasse le seuil de l’IFI, le calcul commence à 800 000 €.  Ils devront détailler la composition et la valorisation de leur patrimoine sur les annexes à joindre à la déclaration de revenus. Il n’y aura pas de chèque à joindre. Le paiement de l’IFI sera effectué au 15 septembre 2019, comme à l’habitude, en même temps que l’impôt sur le revenu.

Biens et droits immobiliers
La base taxable est limitée aux biens immobiliers, ce sont les immeubles non bâtis (terres agricoles, terrains à bâtir, bois et forêts, pâtures…) les immeubles bâtis, quelle que soit leur affectation, les immeubles en cours de construction et les droits réels immobiliers (usufruit, droit d’usage…). Et aux droits immobiliers représentant des biens immeubles : SCI (société civile immobilière), SCPI (société civile de placement immobilier), actions de sociétés foncières cotées…
Exploitants individuels et sociétés de personnes sont exonérés sur les actifs immobiliers, ainsi que les titres représentatifs des mêmes biens affectés à l’activité principale du redevable de nature agricole, artisanale, commerciale, industrielle ou libérale, que celle-ci soit exercée à titre individuel ou dans le cadre d’une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu.
Si vous détenez moins de 10 % d’une société, vous ne serez pas imposé sur la part représentative de l’actif immobilier, et ce, même si cet actif immobilier n’est pas affecté à un usage professionnel. Les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés sont également exonérées, mais sous certaines conditions, notamment celles d’avoir une participation minimale de 25 % des droits de vote.

Biens grevés d’un usufruit
Auparavant, les biens ou droits grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’usage à titre personnel étaient compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en toute propriété, les enfants nus-propriétaires étaient exonérés.
Désormais, l’IFI tient compte des biens démembrés entre les nus-propriétaires et les usufruitiers pour toutes les successions ouvertes à compter du 1^er juillet 2012. Cela implique certains nus-propriétaires à déclarer la valeur vénale des immeubles au prorata des droits de chacun dans les immeubles démembrés, à condition qu’ils dépassent le seuil de 1 300 000 €.
Lorsque l’usufruit résulte d’une succession, le nu-propriétaire est imposé sur une partie de la valeur du bien. C’est pourquoi certains nus-propriétaires ont l’obligation de devenir «redevables de l’IFI». La loi a modifié les règles de taxation du patrimoine immobilier détenu en démembrement, lorsqu’elle résulte d’un usufruit légal. C’est le cas du conjoint survivant, lorsque le couple n’a pris aucune disposition particulière. L’usufruitier et le nu-propriétaire (bien souvent les enfants) sont redevables de l’IFI. Le partage se fait en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Evaluation
Les immeubles doivent être déclarés pour leur valeur vénale à la date du 1^er janvier 2019. Lors de ses contrôles, l’administration fiscale privilégie la méthode dite des comparaisons. Elle retient, à partir des ventes les plus récentes, celles de biens se rapprochant le plus du bien à évaluer, en tenant compte de son emplacement et de ses caractéristiques. Certes, une base de données Patrim existe sur le site impots.gouv.fr, mais il faut se faire connaître pour obtenir les informations.
L’évaluation par le revenu peut être une méthode de recoupement en cas de location. Un taux de capitalisation est appliqué au montant du loyer. Vous pouvez tenir compte de divers correctifs sur la valeur vénale : décote de 30 % sur la maison d’habitation, décote de
10 à 20 % sur les immeubles loués et décote de 15 % sur les biens détenus en indivision, par exemple. Attention, pour les biens relevant des dispositifs d’incitation fiscale (Pinel, Scellier, Duflot, etc.), aucune décote n’est admise.

Dettes déductibles limitées
Pour être déductibles, les dettes doivent être, au 1^er janvier 2019, à la charge personnelle du redevable et être justifiées. Petit changement, l’impôt sur le revenu, la taxe d’habitation et les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine ne sont plus déductibles. En revanche, la taxe foncière concernant les immeubles reste déductible.
Les dettes afférentes à l’acquisition et à l’entretien des biens immobiliers sont déductibles. Les dettes contractées auprès d’un membre familial faisant partie du foyer fiscal et les emprunts contractés auprès d’un groupe familial ou d’une société dont le groupe familial en a le contrôle ne sont pas déductibles.
Concernant les emprunts, ils sont déductibles, mais deux limites de réduction sont mises en place. La première concerne les prêts in fine, ce sont les emprunts que l’on rembourse à la dernière échéance (capital initial). Dans le cadre de l’IFI, le montant déductible s’obtient en divisant le montant de l’emprunt par sa durée, puis en multipliant le résultat par le nombre d’années restant à courir jusqu’au terme prévu. La deuxième limite intervient sur les contribuables ou le patrimoine immobilier qui est supérieur à 5 M€. Si le montant de la dette excède 60 % de la valeur, la fraction des dettes excédant cette limite ne serait déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.
La réduction au titre des dons à certains organismes est reconduite pour l’IFI dans les mêmes conditions que l’ISF. Cette réduction permet d’imputer sur le montant de leur impôt IFI, 75 % de leurs versements dans la limite de 50 000 € par an. Les dons doivent être réalisés entre la date de dépôt de l’année précédente et la date de dépôt de la déclaration de l’année d’imposition. La réduction ISF-PME est supprimée.