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Comment réagir quand le locataire ne paie pas son loyer

Mettre en garde les bailleurs face aux impayés de leurs locataires, c’était le thème de la réunion organisée le 28 septembre dernier à Amiens par les propriétaires immobiliers de la région (Unpi Nord) et leur correspondant régional Gabriel Dessaivre. Jean Marc Prévot, vice président de l’Union nationale de la propriété immobilière et Philippe Legouge, huissier de justice à Amiens, avaient été invités à traiter ce sujet.
Les impayés représentent 5% des loyers au niveau national, a indiqué Jean Marc Prévot. Pour s’en prémunir, il faut d’abord avoir un «bon bail» c'est-à-dire un bail rédigé en bonne et due forme, adapté à la législation en cours, complet et précis, signé et paraphé par les parties. Le bail notarié à un léger avantage sur le bail sous seing privé car il a force exécutoire au moment d’un défaut de paiement. Face à un impayé, on peut toujours faire activer «la caution» à condition que celle-ci ait été rédigée correctement. A noter qu’elle n’est valable que pour la durée du bail et son renouvellement, à condition de le préciser dans l’acte.

Ne pas tergiverser
«Quand un locataire ne paie pas, ne tergiversez pas trop longtemps», conseille maître Legouge. «Essayez d’abord de trouver une solution à l’amiable. Ce n’est certes pas toujours facile. Mais n’hésitez pas à prendre contact au plus vite avec le locataire, par téléphone, par mail ou par lettre simple, le recommandé est inutile ; et demandez lui des explications, tout en tentant de trouver une solution, par exemple échelonner sa dette».
A partir du deuxième mois, faute de solution, l’appel à l’huissier s’impose pour établir un commandement de payer. Le locataire a un mois pour contester l’injonction. S’il ne fait rien le bailleur pourra faire exécuter l’ordonnance. «Attention, précise Jean-Marc Prévot, l’injonction vise seulement le paiement des loyers. Si vous voulez mettre fin au bail, il faudra faire jouer la clause résolutoire contenue dans le bail ; c’est elle qui résilie automatiquement le bail pour défaut de paiement du loyer».
Si au bout de deux mois le locataire n’a toujours pas payé, le bailleur pourra l’assigner devant le tribunal d’instance par l’intermédiaire d’un huissier ou d’un avocat. Ce délai de deux mois permet de saisir la caisse d’allocations familiales dans le cas où vous touchez une partie du loyer par son intermédiaire, le Fonds de solidarité pour le logement ou les organismes sociaux compétents. Le bailleur est aussi tenu de prévenir la préfecture.
Les deux parties sont ensuite convoquées au tribunal pour présenter leurs arguments. En application de la clause résolutoire, le juge peut constater la résiliation du bail et prononcer l'expulsion immédiate ou sous délais du locataire. Mais il peut aussi temporiser et accorder des délais de paiement au locataire. En l'absence de clause résolutoire, il faudra s'en remettre à l'appréciation souveraine du juge.
Une fois le jugement rendu, le locataire recevra un commandement de quitter les lieux. «Attention à ne pas tomber dans la trêve hivernale qui court du 1er novembre au 15 mars» rappelle Jean Marc Prévot. Le locataire a deux mois pour quitter les lieux. S’il ne le fait pas, l’huissier peut demander le recours à la force publique. La préfecture a deux mois pour répondre.
«L’expulsion d’un locataire est généralement difficile, et ne peut, dans les meilleurs cas qu’au bout de plusieurs mois», commente maître Legouge. Aussi, conseille-t-il aux propriétaires de s’assurer contre les impayés. Mais avec un bon contrat.