Gestion : comment gérer au mieux la fiscalité du locatif

Actuellement, les loyers des immeubles loués sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (location nue) ou dans celle des revenus industriels et commerciaux (location meublée). La taxation de ces revenus est soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel il faut ajouter les 17,2 % de prélèvements sociaux. Soit un taux d’imposition qui peut atteindre 62,20 % pour celui qui se trouve dans la tranche marginale à 45 % de l’impôt sur le revenu. Toutefois, une partie de la CSG est déductible du revenu global.
Pour atténuer et alléger la facture des revenus, les contribuables peuvent actionner différents leviers : celui des déficits, c’est-à-dire lorsque des travaux sont engagés pour rénover un immeuble dont le montant est supérieur au montant des loyers. Ce déficit constaté est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus est reportable sur les revenus fonciers pendant dix ans. Celui-ci peut procurer une économie annuelle de 4 815 € si l’on se trouve au maximum de la tranche d’imposition. Petit rappel : ce déficit n’est validé par l’administration que si le bailleur continue à louer l’immeuble jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle le déficit a été imputé. Dans ce régime de location nue, les frais d’acquisition et l’amortissement ne peuvent donner lieu à déduction.
En revanche, si vous voulez avoir des amortissements, il faut faire une comptabilité dans le cadre des bénéfices industriels et commerciaux où ce régime permet de passer en charge les amortissements du bien loué et les charges telles que les frais d’acquisition. Ce qui, au final, peut permettre de générer un déficit catégoriel, qui annulera une partie des revenus imposables pendant plusieurs années.
Tant que les loyers ne dépassent pas 15 000 € par an, vous êtes d’office au régime micro-foncier. Son application est relativement simple. Il vous suffit de mentionner le montant des recettes et l’administration vous applique d’office un abattement de 30 % correspondant aux charges, et le contribuable est imposé sur les 70 % restants. Ce régime ne dégage jamais de déficit. Et il ne permet pas de déduire d’autres charges, puisque c’est un forfait.
Au-delà de ce seuil de 15 000 € de recettes, vous devez établir une déclaration réelle des revenus de vos locations. Si vos recettes sont inférieures, vous avez toujours la possibilité d’opter pour le régime réel. L’avantage de cette déclaration réelle (cerfa n°2044), c’est que vous pouvez déduire l’ensemble des charges de l’immeuble loué. A savoir, tous les travaux de rénovation, d’entretien, les impôts fonciers, les frais de gérance, les intérêts d’emprunts, les assurances… Par contre, vous ne pouvez pas déduire les frais d’acquisition, les travaux d’amélioration et de reconstruction.
Si vous disposez d’un logement meublé, que votre location soit saisonnière ou régulière, tous les loyers perçus en contrepartie de la location d’un logement meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Tant que vos recettes ne dépassent pas 70 000 € par an, vous serez soumis à une imposition forfaitaire après un abattement de 50 %. Comme le micro-foncier, le micro-Bic n’autorise pas de déduction supplémentaire et ne peut générer de déficit. Evidemment, au-delà de ces limites, c’est le régime réel qui s’applique, avec la possibilité d’amortir l’immeuble loué, ce qui n’est pas permis avec le régime foncier de location nue et le micro-Bic.

Vente de l’immeuble loué
Si vous vendez votre bien loué, vous serez exposé à des plus-values immobilières, taxées au taux fixe de 36,20 %. Cet impôt est prélevé au moment de la signature de la vente. Les plus-values imposables d’immeubles autres que les terrains à bâtir, de plus de 50 000 €, se voient appliquer une surtaxe progressive qui oscille entre 2 % et 6 %.
Le calcul de plus-value imposable se fait en deux étapes. On procède au calcul de la plus-value brute avant de lui appliquer les abattements. La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente diminué des différents frais supportés par le vendeur (coût des diagnostics obligatoires, commission versée à un intermédiaire…) et le prix d’acquisition corrigé de l’immeuble (prix de revient).
Le prix de revient comprend le prix d’acquisition, majoré des frais d’acquisition évalués forfaitairement à 7,5 % du prix d’acquisition ou les frais réellement acquittés, s’ils sont supérieurs à ce pourcentage. En cas de bien reçu par donation ou succession, on retient obligatoirement des frais de notaire pour leur montant réel. On y ajoute également les dépenses effectuées dans le cadre de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, ou amélioration), à condition de pouvoir en justifier le montant, ce qui implique d’être en possession des factures émises par les entreprises qui les ont réalisés.
Dans le cas où vous ne parvenez pas à remettre la main sur ces factures, le vendeur peut majorer le prix d’acquisition de 15 %, à la condition que le vendeur soit propriétaire depuis plus de cinq ans. Il ne se cumule pas avec les frais réellement supportés par le propriétaire. Les frais ayant un caractère de dépenses locatives ne sont pas retenues : peinture, moquette, papier peint, menues réparations.
Attention ! Si le bien a été acquis par donation ou succession, pour le calcul de la plus-value, on ne remonte pas à la date d’acquisition pour le défunt, mais à la date de l’acte de donation ou à la date du décès en cas d’acquisition par héritage. Et on prend en compte la valeur vénale du bien retenue pour la donation ou la succession.

Abattements
Les plus-values immobilières bénéficient d’un abattement en fonction de la durée de détention. Pour le calcul de la plus-value soumise à l’impôt sur le revenu, cet abattement est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année et jusqu’à la 21^e année, et de 4 % pour la 22^e année révolue. Pour le calcul de la plus-value soumise à l’impôt aux prélèvements sociaux, cet abattement est de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la 21^e année, de 1,60 % pour la 22^e année de détention et  9 % pour chaque année de détention au-delà de la 22^e année (cf. tableau).

Exonérations
Les ventes de résidences principales, les opérations de remembrements ruraux, urbains et assimilées sont exonérées. Les expropriations effectuées à la suite d’une déclaration d’utilité publique sont soumises à la condition de remploi d’au moins 90 % de l’indemnité d’expropriation dans un délai de douze mois pour être exonérées. Les ventes réalisées par les titulaires de pension de vieillesse ou de carte d’invalidité non soumis à l’IFI, et ne dépassant pas un certain revenu de référence, sont également exonérées.
Toutes les ventes d’immeubles, parties d’immeubles ou quote-part indivise le sont aussi, si le prix de vente est inférieur à 15 000 €. Cette exonération s’applique à chaque vendeur quand le bien fait l’objet d’un démembrement de propriété ou d’une indivision.