Toujours une bonne raison de créer une SCI

La société civile immobilière associe au minimum deux personnes. Elle peut être conclue pour quatre-vingt-dix-neuf ans au maximum. Sans option particulière, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Les éventuels revenus produits par la société sont taxés directement pour chaque associé dans la catégorie des revenus fonciers. Les intérêts d’emprunt, les frais de constitution de garantie, d’entretien et de réparation, les dépenses d’amélioration, les frais de gestion, la taxe foncière et les primes d’assurances sont déductibles de ces revenus.
Il existe une autre possibilité, celle d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la société peut amortir l’immeuble, c’est-à-dire déduire chaque année de ses bénéfices une partie de la valeur de l’immeuble. Les bénéfices sont imposés au taux de 15 % sur les 38 120 premiers euros, puis à 28 % au-delà. Si l’imposition sur les recettes peut être avantageuse, il faut savoir que le régime de taxation des plus-values immobilières est beaucoup moins intéressant.

Organiser sa transmission
La SCI permet aux parents qui désirent anticiper la transmission de leur patrimoine de minimiser les droits de succession que leurs enfants auraient à payer le jour venu. A la différence d’un règlement d’indivision, les statuts de la SCI permettent de confier des pouvoirs clairs et précis au gérant. Ainsi, les parents, souvent désignés comme cogérants, peuvent s’attribuer plusieurs avantages tels ceux d’engager des travaux, d’entretenir les biens, de les mettre en location, de continuer à en percevoir les loyers, et même de les vendre.
La division d’un immeuble en parts sociales permet de donner des parts jusqu’à 100 000 € en franchise d’impôt par parent et par enfant tous les quinze ans. Les parts supportent des droits moins élevés que si les biens étaient transmis en direct. L’immeuble détenu par la SCI perd de sa valeur vénale du fait de cette moindre liquidité. La valeur des parts est également diminuée du passif de la société. Les droits de transmission d’un bien d’une valeur de 250 000 € financés par un emprunt bancaire de 100 000 € seront calculés sur 150 000 €.
Enfin, en matière d’impôt sur la fortune immobilière, la valeur des parts bénéficie d’un abattement de 10 à 15 % en raison du caractère sociétaire avec plusieurs associés. Si vous souhaitez garder un contrôle sur votre patrimoine, donnez la nue-propriété des parts aux enfants, cela vous permettra d’en conserver l’usufruit.

Organiser la gestion d’un bien
Une SCI est plus souple qu’une convention d’indivision et apporte davantage de stabilité. Pour les héritiers souhaitant conserver un patrimoine familial à l’occasion d’une succession, une maison de famille, par exemple, la SCI permet d’échapper à l’indivision, une situation dans laquelle se trouvent, le plus souvent involontairement, des héritiers. Des ayants droit soucieux de garder un bien dans le patrimoine familial ont tout intérêt à envisager de créer une SCI. En effet, l’article 815 du Code civil dit, «nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision». Autrement dit, tout indivisaire peut décider de sortir d’une indivision du jour au lendemain. Dès lors, à moins de racheter la part de celui qui souhaite se retirer, la seule solution reste de vendre le bien.
A cette instabilité s’ajoutent certaines difficultés liées au fonctionnement. Pour tout acte sortant de la gestion et de l’entretien courant du bien, la vente ou la location, certains travaux requièrent l’unanimité des indivisaires. Les blocages sont fréquents et ne peuvent être levés que par le recours au juge. Si une convention d’indivision renouvelable tous les cinq ans permet de fixer certaines règles, notamment les droits des indivisaires, il faut toujours avoir l’unanimité.
En revanche, le gérant d’une SCI peut décider de tout ce qui a trait à l’entretien de l’immeuble, à des travaux, à la mise en location. Si les associés peuvent sortir de la SCI, ils ne peuvent céder leurs parts qu’avec l’accord des autres. Ceux-ci disposent d’un droit de priorité pour racheter les parts des sortants, les statuts de la société déterminant les modalités liées aux cessions de parts.

Pour les concubins
Les concubins peuvent se protéger en faisant une SCI, s’ils veulent conserver la résidence principale en cas de décès de l’autre. En clair, si vous achetez un bien avec votre concubin, l’achat se fait généralement en indivision. Le bien appartient à chacun en proportion de son apport. Cette solution présente un inconvénient majeur. En cas de décès de l’un des indivisaires concubins, les héritiers du concubin décédé seront propriétaires en indivision avec lui. Ils pourront donc l’obliger à vendre. Et, en cas de concubinage, les biens légués sont taxés à 60 %.
La constitution d’une SCI permet de transmettre le bien à son concubin survivant, tout en évitant les droits de succession de 60 %. Une fois la société créée, il faut procéder au démembrement croisé des parts. Ce mécanisme juridique consiste à s’échanger respectivement l’usufruit des parts de chacun. Monsieur possède les parts 1 à 50 de la SCI. Il en échange l’usufruit contre celui des parts
51 à 100 appartenant à Madame. Il est donc nu-propriétaire des parts 1 à 50 et usufruitier des parts 51 à 100. Et inversement pour Madame. Quand survient le décès d’un concubin, le survivant retrouve la pleine propriété des parts dont il avait cédé l’usufruit, sans droits de succession à payer. Et, sur l’autre moitié, il conserve l’usufruit. Il dispose ainsi du droit de jouissance sur la totalité du logement pour le reste de sa vie. Seule lui échappe la nue-propriété des parts du défunt. Si la nue-propriété des parts du défunt est transmise à ses héritiers, cela ne leur donne pas le pouvoir d’imposer la vente du logement, ni d’exiger que le survivant le quitte.

Protéger ses biens privés
Détenir par le biais d’une société civile immobilière le local professionnel d’une entreprise permet à un entrepreneur de transférer une partie de son patrimoine professionnel vers son patrimoine privé. Concrètement, la partie exploitation est hébergée par une structure sociétaire de type SARL, EARL, SCEA, SCP, etc., tandis que les immeubles destinés à l’exercice de l’activité sont hébergés au sein d’une SCI.
Les biens immobiliers étant logés dans une autre société, les créanciers de la société professionnelle ne pourront pas exiger la saisie de ces biens en cas de difficulté financière de celle-ci. C’est une façon de protéger le patrimoine familial des risques professionnels. Créer une SCI et être locataire de ses locaux est donc un moyen de défiscaliser. Le loyer doit être en rapport avec la valeur locative réelle du bien. Si ce n’est pas le cas, le fisc peut contester la réalité de la location et l’imputation éventuelle des déficits sur le revenu global des associés.