Les plus-values sur les terrains à bâtir

Le calcul de plus-value imposable se fait en deux étapes. On procède au calcul de la plus-value brute avant de lui appliquer les abattements. C’est sur la base de la plus-value imposable que l’impôt est ensuite calculé. La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé de l’immeuble. Le prix de vente est le prix indiqué dans l’acte de vente. On le majore des charges et indemnités que l’acquéreur doit, si elles sont mentionnées dans l’acte de vente. Et on diminue le prix de vente des frais supportés au moment de la vente, par exemple, le coût des diagnostics obligatoires (amiante, plomb...) ou les frais de mainlevée d’hypothèque grevant l’immeuble.
Le prix de revient comprend le prix d’acquisition, majoré des frais d’acquisition évalués forfaitairement à 7,5 % du prix d’acquisition ou les frais réellement acquittés, s’ils sont supérieurs à ce pourcentage. En cas de bien reçu par donation ou succession, on retient obligatoirement des frais de notaire pour leur montant réel. On y ajoute également les dépenses effectuées dans le cadre de travaux, à condition de pouvoir en justifier le montant, ce qui implique d’être en possession des factures émises par les entreprises qui les ont réalisés. Dans le cas où vous ne parvenez pas à remettre la main sur ces factures, le vendeur peut majorer le prix d’acquisition de 15 %, à la condition que le vendeur soit propriétaire depuis plus de cinq ans.
Attention : si le bien a été acquis par donation ou succession, pour le calcul de la plus-value, on ne remonte pas à la date d’acquisition pour le défunt, mais à la date de l’acte de donation ou à la date du décès en cas d’acquisition par héritage. On prend en compte la valeur vénale du bien retenue pour la donation ou la succession.

Abattements sur la plus-value brute
Les plus-values immobilières bénéficient d’un abattement en fonction de la durée de détention. Cela se décline, d’une part, sur l’impôt sur le revenu et, d’autre part, sur les prélèvements sociaux. Pour ce qui est de l’abattement sur le calcul de l’impôt sur le revenu, la durée permettant de bénéficier de l’exonération totale d’impôt sur la plus-value à 19 % est fixée à vingt-deux ans. Quand la période de détention est inférieure, le contribuable bénéficie d’un abattement de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année et jusqu’à la vingt et unième année, et de 4 % pour la vingt-deuxième année révolue.
Pour ce qui est des prélèvements sociaux, la durée de détention du bien immobilier permettant de bénéficier de l’exonération des prélèvements sociaux de 17,20 % est fixée à trente ans. Quand la période de détention est inférieure, le contribuable bénéficie d’un abattement de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième année, de 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention et de 9 % pour chaque année de détention au-delà.
Les plus-values sont taxées au taux unique et fixe de 19 %, auquel s’ajoutent 17,20 % pour les prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) soit, au total, un taux fixe de 36,20 %. Le paiement de l’impôt est opéré par le notaire au moment de la vente.

Exonérations
Sont exonérées les plus-values d’échange réalisées dans le cadre de certains remembrements urbains ou d’aménagement foncier agricole, forestier et environnemental, ou d’opérations assimilées, effectués conformément à la réglementation. L’exonération n’est pas définitive, puisqu’en cas de revente du bien remembré ou échangé, la plus-value réalisée à cette occasion est calculée en considérant fictivement que l’immeuble cédé a été acquis au même prix, à la même date, et selon le même mode que l’immeuble apporté en échange au remembrement.
Les expropriations effectuées à la suite d’une déclaration d’utilité publique, elles sont soumises à la condition de remploi d’au moins 90 % de l’indemnité d’expropriation, dans un délai de douze mois, dans l’achat d’un bien de même type. L’affectation du bien acheté en remploi peut être différente de celle du bien exproprié. Par exemple, l’exonération est accordée en cas d’achat d’un immeuble bâti en remplacement d’un terrain nu.
Les ventes d’immeubles, parties d’immeubles ou quote-part, indivisent si le prix de vente est inférieur à 15 000 €. Cette exonération s’applique à chaque vendeur quand le bien fait l’objet d’un démembrement de propriété ou s’il est possédé en indivision.

Terrains à bâtir
Depuis le 1^er janvier 2018, le gouvernement a mis en place un abattement exceptionnel de 70 % (voire 85 % sous certaines conditions) sur la plus-value réalisée lors de la vente d’un terrain. Un avantage qui n’est accordé que jusqu’au 31 décembre 2020.
Par terrain à bâtir, comprenez ceux sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents, notamment le plan local d’urbanisme (PLU), ou la carte communale. Rentrent également dans le champ d’application de cette mesure, les ventes de biens immobiliers à condition que ceux-ci soient démolis pour laisser la place à des logements collectifs.
Les terrains doivent se situer dans des zones où la demande de logement n’est pas satisfaite. Ils doivent être localisés dans les zones dites tendues, c’est-à-dire dans les communes en zone A et A bis. Les terrains situés dans les zones B1, B2 et C n’entrent pas dans le périmètre d’application de cette mesure.
Le geste de l’administration est fort, puisque l’on diminue de 70 % le montant de la plus-value de cession et de 85 % si l’acheteur s’engage à construire des logements sociaux ou intermédiaires, s’ils représentent au moins 50 % de la surface des futurs logements.
Ne peuvent pas profiter de ce geste fiscal : la vente réalisée au profit de son conjoint (marié ou pacsé), de son concubin notoire, d’un ascendant ou d’un descendant, ou d’une personne morale dont l’un des membres est le conjoint (mari ou pacsé), le concubin notoire ou un ascendant, un descendant.
L’abattement exceptionnel est calculé une fois la réduction pour durée de détention appliquée. La promesse de vente doit être effective avant le 31 décembre 2020, et la signature de l’acte définitif doit intervenir au plus tard deux ans après. L’acheteur a quatre ans à partir de la date d’acquisition pour mettre en place et construire son projet, sans remettre en cause le bénéfice fiscal de l’opération. L’acheteur s’engage dans l’acte d’achat à réaliser les travaux de démolition, de construction.