L'Action Agricole Picarde 28 janvier 2018 à 01h00 | Par Stéphane Lefever

Plus-values immobilières : quel impôt ?

La plus-value immobilière est soumise à un taux forfaitaire d’imposition. Rappel des mesures en vigueur.

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Le calcul de plus-value imposable se fait en deux étapes. On procède au calcul de la plus-value brute avant de lui appliquer les abattements. C’est sur la base de la plus-value imposable que l’impôt est ensuite calculé. La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé de l’immeuble.
Le prix de vente est le prix indiqué dans l’acte de vente. On le majore des charges et indemnités que l’acquéreur vous doit, si elles sont mentionnées dans l’acte de vente. Et on diminue le prix de vente des frais supportés au moment de la vente, par exemple, le coût des diagnostics obligatoires (amiante, plomb...) ou les frais de main levée d’hypothèque grevant l’immeuble.
Le prix de revient comprend le prix d’acquisition, majoré des frais d’acquisition évalués forfaitairement à 7,5 % du prix d’acquisition ou les frais réellement acquittés, s’ils sont supérieurs à ce pourcentage. En cas de bien reçu par donation ou succession, on retient obligatoirement des frais de notaire pour leur montant réel. On y ajoute également les dépenses effectuées dans le cadre de travaux (construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration), à condition de pouvoir en justifier le montant, ce qui implique d’être en possession des factures émises par les entreprises qui les ont réalisées.
Dans le cas où vous ne parvenez pas à remettre la main sur ces factures, le vendeur peut majorer le prix d’acquisition de 15 %, à la condition que le vendeur soit propriétaire depuis plus de cinq ans. Il ne se cumule pas avec les frais réellement supportés par le propriétaire. Les dépenses ayant un caractère de dépenses locatives ne sont pas retenues : peinture, moquette, papier peint, menues réparations.
Attention ! Si le bien a été acquis par donation ou succession, pour le calcul de la plus-value, on ne remonte pas à la date d’acquisition pour le défunt, mais à la date de l’acte de donation ou à la date du décès en cas d’acquisition par héritage. Et on prend en compte la valeur vénale du bien retenue pour la donation ou la succession.

Abattements sur la plus-value
Les plus-values immobilières bénéficient d’un abattement en fonction de la durée de détention. Cela se décline, d’une part, sur l’impôt sur le revenu et, d’autre part, sur les prélèvements sociaux. Pour ce qui est de l’abattement sur le calcul de l’impôt sur le revenu, la durée permettant de bénéficier de l’exonération totale d’impôt sur la plus-value à 19 % est fixée à vingt-deux ans. Quand la période de détention est inférieure à vingt-deux ans, le contribuable bénéficie d’un abattement de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année et jusqu’à la 21e année et de 4 % pour la 22e année révolue.
Pour ce qui est des prélèvements sociaux, la durée de détention du bien immobilier permettant de bénéficier de l’exonération des prélèvements sociaux de 17,20 % est fixée à trente ans. Quand la période de détention est inférieure à trente ans, le contribuable bénéficie d’un abattement de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la 21e année, de 1,60 % pour la 22e année de détention et 9 % pour chaque année de détention au-delà de la 22e année.

Taux fixe de 36,20 %
Les plus-values sont taxées au taux unique de 19 % auquel s’ajoutent 17,20 % pour les prélèvements sociaux (CSG, CRDS…), soit, au total, un taux fixe de 36,20 %. Les plus-values imposables d’immeubles autres que les terrains à bâtir, de plus de 50 000 E, se voient appliquer une surtaxe progressive, qui oscille entre 2 % et 6 %. Le paiement de l’impôt est opéré par le notaire au moment de la vente. Il peut être perçu, à l’occasion de la vente d’un terrain devenu constructible, une taxe communale supplémentaire.

Exonérations
Les plus-values sont exonérées dans les cas suivants : les ventes de résidences principales, à la condition que le logement ait été occupé en tant que résidence principale jusqu’à sa mise en vente, et que la cession intervienne dans le délai à compter du délai d’un an. Au-delà, l’administration peut demander des justifications au contribuable. En cas de séparation, vous bénéficiez du même avantage.
Toutes les opérations de remembrements ruraux, urbains et assimilées entrent dans ce cadre. Il s’agit notamment de la réorganisation foncière, des échanges, des expropriations effectuées à la suite d’une déclaration d’utilité publique. Dans ce cas, elle est soumise à la condition de remploi d’au moins 90 % de l’indemnité d’expropriation dans un délai de douze mois, dans l’achat d’un bien de même type, par exemple, un logement. Autres opérations entrant dans ce cadre : les ventes réalisées par les titulaires de pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité non soumis à l’ISF, et qui ne dépassent pas un certain revenu de référence, ou encore les ventes d’immeubles, parties d’immeubles ou quote-part indivise, si le prix de vente est inférieur à 15 000 E.
Cette exonération s’applique à chaque vendeur quand le bien fait l’objet d’un démembrement de propriété ou est possédé en indivision.
Les propriétaires de résidence secondaire, en cas de vente de celle-ci, sont exonérés de plus-value immobilière dès lors que les conditions suivantes sont respectées. Il doit s’agir de la première cession d’un logement. Le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession, et il doit remployer le prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte à son habitation principale.
Les personnes âgées ayant quitté leur logement pour une maison de retraite médicalisée, et qui vendent leur maison pour couvrir les frais de résidence, bénéficient du régime d’exonération de plus-value lié à la résidence principale pendant un délai maximal de deux ans à la condition qu’ils ne soient pas passibles de l’IFI et qu’ils ne dépassent pas un revenu fiscal de référence. Ce dispositif s’applique également aux adultes handicapés entrant dans un établissement spécialisé.
Lorsque le bien vendu est un droit surélévation, c’est-à-dire le droit réel d’édifier une construction prolongeant verticalement les façades d’un immeuble préexistant, tout en rehaussant le faîtage du toit, la plus-value est exonérée à condition que l’acheteur s’engage à finir les locaux destinés à l’habitation dans les quatre années qui suivent la date d’acquisition.

N’oubliez pas de déclarer vos plus-values immobilières imposables réalisées en 2017 à la case 3VZ. Le fisc en tiendra compte pour calculer votre revenu fiscal de référence.

Exemple de vente d’un logement à usage locatif

Bien locatif acheté 120 000 E le 15 janvier 2003 et vendu le 12 février 2018 pour 207 000 E

Calcul de la plus-value
1) Majoration du prix d’acquisition : 120 000 E + 9 000 E (7,5 % forfait pour frais d’acquisition) + 18 000 E (15 % forfait pour travaux) = 147 000 E, ce qui correspond au prix de revient du logement
2) Plus-value brute égale au prix de vente moins le prix de revient, soit : 60 000 E (207 000 E - 147 000 E)
3) Abattement pour l’impôt sur le revenu : 36 000 E (60 %) dix ans à 6 % à partir de la sixième année.
4) Plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu : 24 000 E (60 000 E - 36 000 E) x 19 % = 4 560 E d’impôt sur le revenu.
5) Abattement pour les prélèvements sociaux : 9 900 E (16,50 %) dix ans à 1,65 % à partir de la sixième année.
6) Plus-value nette imposable aux prélèvements sociaux : 50 100 E (60 000 E - 9 900 E) x 17,20 % = 8 617 E d’impôt sur les prélèvements sociaux.
Soit un total d’imposition de 13 177 E (4 560 E + 8 617 E)
Ce qui fait un prix de vente net de 193 823 E (207 000 E - 13 177 E) payé par le notaire.
Si vous voulez calculer votre plus-value immobilière en direct, vous pouvez utiliser le simulateur de la Chambre des notaires. http://plus-values.notaires.fr/simulateur/index.xhtml (attention corriger le taux de 15,50 % à 17,20 %)

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