Vendre ou louer : quels diagnostics obligatoires ?

Pour le vendeur d’un bien immobilier, les diagnostics sont une sécurité. Pour l’acquéreur, ils sont une garantie contre les mauvaises surprises. Les diagnostics immobiliers sont rassemblés dans un dossier de diagnostic technique (DDT).
Ce document est annexé au compromis de vente ou à la signature du bail. Tout vendeur ou bailleur d’un bien immobilier doit faire établir un ensemble de diagnostics techniques. Les premiers sont les diagnostics en cas de vente ou de location d’un logement.

Amiante
Ce diagnostic indique la présence d’amiante dans les matériaux de construction (flocage, calorifuge, revêtement de sol et éléments en fibrociment : ardoise, cloison et gouttière). Il ne concerne que les ventes d’immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997. Aucune limite réglementaire n’existe.  Enfin, il est à refaire en cas de travaux ou de changement d’usage.

Risque d’exposition au plomb
Le constat de risque d’explosion au plomb (Crep) détecte la présence de métal dans les peintures ou d’autres revêtements comportant du plomb, leur localisation et leur état de conservation. En cas de vente, il a une durée de validité d’un an et en cas de location, la durée de validité est de six ans, si une présence de plomb est détectée. A défaut, il a une durée illimitée de validité. Il ne concerne que les immeubles construits avant le 1^er janvier 1949. En cas de changement de locataire, le Crep doit être transmis aux nouveaux locataires.

Termites
L’état relatif à la présence de termites signale leur présence dans les parties construites en bois et leur localisation, et concerne tous types d’immeubles bâtis, y compris une zone de dix mètres autour du bâtiment. Il ne concerne que les ventes d’immeubles situés dans des zones contaminées par arrêté préfectoral. La validité est de six mois. Ce délai passé, un nouveau contrôle sur site doit être réalisé pour le renouvellement.

Risques naturels, miniers et technologiques
Ce constat est exigé pour les ventes ou les locations ayant lieu dans des zones dites à risques, couvertes par un plan de prévention des risques naturels (PPRN) ou technologiques (PPRT), c’est-à-dire les zones inondables, à risque sismique, ou à proximité d’installation classée Seveso… Il concerne tout bien bâti ou non bâti. Ce diagnostic est valable six mois.

Performance énergétique
Ce diagnostic vise à informer l’acquéreur sur les installations de chauffage, de production d’eau chaude, et sur la consommation énergétique potentielle du bien et apporte des conseils chiffrés pour l’amélioration de cette consommation. Il n’y a aucune obligation de travaux. La durée de la validité est de dix ans. Le diagnostic concerne aussi bien les ventes que les locations.

Electricité
Il s’agit d’informer l’acquéreur de l’installation intérieure électrique. Cela concerne les ventes d’immeubles d’habitation, dont l’installation a été réalisée depuis plus de quinze ans. La validité de ce diagnostic est de trois ans pour l’état de l’installation intérieure, comme pour l’attestation de conformité en cas de travaux de rénovation.

Installation intérieure du gaz
Celui-ci permet de connaître l’état des installations de gaz intérieures de l’habitation. Il ne concerne que les immeubles à usage d’habitation et pour les installations de gaz naturel de plus de quinze ans ou absence de certificat, s’il est inférieur à quinze ans. Il est valable trois ans pour l’état de l’installation, comme pour l’attestation de conformité en cas de travaux de rénovation.

Electricité
L’état de l’installation intérieure de l’électricité vise à établir un état de l’installation électrique intérieure des logements et de leurs dépendances de plus de quinze ans ne disposant pas d’attestation de conformité. Si l’installation électrique a fait l’objet, depuis moins de trois ans à la date de la signature de la promesse de vente, d’un certificat de conformité établi par un installateur ou d’un diagnostic réalisé par un distributeur d’électricité, ces documents pourront remplacer le diagnostic. Il est valable trois ans.

Assainissement non collectif
Le document relatif à l’installation d’assainissement non collectif vise tous les vendeurs de logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées (tout à l’égout). Ce document est le rapport établi à l’issue du contrôle de l’installation individuelle de traitement des eaux usées. Il est valable trois ans. Seul le service public d’assainissement non collectif (Spanc) peut délivrer l’attestation.

Radioactivité
Depuis le 1^er juillet 2017, le vendeur d’un logement situé dans une zone «à potentiel radon» (gaz radioactif naturel inodore, incolore et inerte) devra en informer l’acquéreur. Le bailleur devra également établir un  diagnostic pour signaler la présence de gaz radioactif au locataire.
Le bailleur sera soumis à la même obligation vis-à-vis de son locataire, lorsque le bien loué se situe dans une zone très exposée à ce gaz. Le radon est présent partout à la surface de la terre, mais plus particulièrement dans les sous-sols granitiques et volcaniques.

Mérule
Le document relatif à la présence du mérule est destiné à informer les acheteurs du risque de présence de ce champignon qui se nourrit de bois, dans le bâtiment. Sont concernées par cette nouvelle formalité, les zones délimitées par arrêté préfectoral pris sur proposition et après consultation des conseils municipaux. Il s’agit d’une simple information sur la présence d’un risque de mérule et non d’un diagnostic.

Métrage loi Carrez
Pour les logements en copropriété, il faut établir la superficie du logement qui permet de déterminer la superficie privative habitable exacte en mètres carrés de l’habitation. Les maisons individuelles en sont dispensées. Cela ne concerne que les ventes.

Diagnostic technique
Depuis le 1^er janvier 2017, le diagnostic technique global (DTG) est devenu obligatoire, d’une part, pour tous les immeubles d’habitation de plus de dix ans qui font l’objet d’une mise en copropriété et, d’autre part, pour tous les immeubles d’habitation soumis à une procédure d’insalubrité et pour lesquels l’administration demande au syndic de lui produire un DTG.

Sanctions
En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, de l’un des documents en cours de validité relatif au plomb, à l’amiante, aux termites et au gaz naturel, le vendeur non professionnel sera responsable au titre des vices cachés en cas d’apparition d’un dommage ou risque quelconque. L’acheteur pourra alors se retourner contre lui et exiger soit l’annulation de la vente et la restitution intégrale du prix, soit une réduction du prix.  Si le vice caché concerne des parties communes, pour lesquelles le syndicat des copropriétaires n’a pas fait face à ses obligations, la responsabilité du vendeur peut être partagée avec celle des autres copropriétaires.
En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, de l’état des risques naturels, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. En revanche, le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative : l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations qu’il contient.
Si l’un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l’acte authentique de vente.
Ces diagnostics doivent répondre à des critères de compétences et être certifiés par un organisme agrée par le comité français de certification (Cofrac).