Déclarer ses revenus fonciers en 2018 : une année particulière

Malgré l’année blanche, il est nécessaire de déclarer ses revenus fonciers en 2018, dans la déclaration de revenus qui doit être réalisée courant mai 2019. C’est pourquoi, comme à l’habitude, il faudra déclarer les revenus locatifs d’immeubles ruraux (fermages…) ou urbains (loyers d’appartements ou de maisons louées nues…) imposés comme des revenus fonciers, soit dans le régime du micro-foncier, soit dans le régime du réel. En revanche, les revenus provenant de la location de maison, d’appartement, ou de chambre garnie de meubles relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le régime micro-foncier est réservé aux contribuables percevant moins de 15 000 € de recettes en 2018. Il consiste à déclarer le montant brut des locations nues, sans déduction des charges, le fisc y appliquant automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de frais engagés par le propriétaire (charges foncières, intérêts d’emprunt, travaux…) et détermine alors le revenu net après abattement. Sont exclus du micro-foncier, les régimes spécifiques, comme les dispositifs Pinel, Besson, Borloo, Robien ou encore les sociétés civiles immobilières (SCI) qui, elles, font l’objet d’une déclaration spécifique sur un imprimé 2072.

Le régime réel
Lorsque les recettes dépassent 15 000 € dans l’année, le contribuable est automatiquement placé sous le régime réel. Mais, en deçà de ce montant, le contribuable peut opter pour la déclaration «régime réel». L’option s’applique obligatoirement pour une période de trois ans. A l’issue de cette période, il peut se replacer, à tout moment, sous le régime micro-foncier. Si le propriétaire décide de ré-opter pour le réel au terme d’une ou plusieurs années, il s’engagera à nouveau pour une période de trois ans. Cette option réalisée par le contribuable est souvent faite dans le cas où les frais de gestion et d’administration, les primes d’assurances, les dépenses d’entretien et de réparation, les taxes foncières, ainsi que les intérêts d’emprunts ou de prêts familiaux, sont plus importants que la déduction forfaitaire de 30 %.
Pour cela, il suffit de remplir une déclaration 2044 et de la joindre à sa déclaration générale de revenus 2042. Il faut alors reporter le revenu net foncier obtenu dans la 2044 sur la déclaration 2042. Si la déclaration des revenus fonciers dégage un déficit (charges sont supérieures aux recettes), celui-ci est déductible de vos autres revenus, dans la limite de 10 700 € par an. L’imputation sur le revenu global n’est définitivement acquise qu’à condition de maintenir la location du bien jusqu’à la fin de la troisième année qui suit l’année de constatation du déficit.  Le surplus de déficit, au-delà de 10 700 €, est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Il vient «absorber» le revenu foncier l’année où il est bénéficiaire.

Travaux en 2018
Les charges afférentes aux immeubles loués en 2018 s’imputeront sans modification dans le calcul de la base imposable. Mais, dans bien des cas, elles n’auront aucun effet «fiscal» car l’impôt sur le revenu dû au titre des revenus courants sera neutralisé par le crédit d’impôt de modernisation (CMIR) en raison de la mise en place du prélèvement à la source au 1^er janvier 2019 et qui «efface» totalement l’année 2018. La diminution de votre base imposable par la déduction de vos charges sera sans effet pour 2018. De plus, on a aucun intérêt à reporter ses travaux en 2019. En effet, un régime dérogatoire selon lequel les charges déductibles en 2019 seront égales à la moyenne des travaux payées en 2018 et en 2019. Ce dispositif est conçu pour dissuader les bailleurs de reporter leurs travaux en 2019. En termes de travaux, ceux qui sont «pilotables» seront concernés par ce dispositif. En revanche, ceux rendus nécessaires par une remise «urgente» de travaux (mur menaçant de tomber, canalisations percées, etc) seront déductibles en totalité en 2019, de même pour les travaux décidés par les syndicats de copropriété. Les travaux réalisés et payés en 2018 n’auront pas d’impact à cause de la neutralité de l’impôt, mais ils auront un impact déductible à hauteur de 50 % sur les revenus 2019.
Prenons l’exemple d’une personne qui envisage de réaliser des travaux pour un montant de 30 000 € (réfection d’une toiture ou changements des menuiseries) imputables sur ses revenus fonciers.
S’ils sont intégralement réalisés en 2018, il déduira 45 000 E au total sur les deux années 2018 et 2019, à savoir 30 000 € en 2018 et 15 000 € en 2019 (moyenne des deux années 2018 et 2019 : 30 000 /2 = 15 000 €).
Si les travaux sont réalisés pour un montant de 20 000 € en 2018 et 10 000 € en 2019, il déduira 35 000 € au total sur les deux années 2018 et 2019, à savoir 20 000 € en 2018 et 15 000 € en 2019 (moyenne des deux années 2018 et 2019 : 20 000 € + 10 000 E /2 = 15 000 €).
Enfin, si tous les travaux sont réalisés en 2019, seuls 15 000 € seront déduits des revenus fonciers en 2019, soit une perte de 50 % des charges déductibles.

Les dépenses sont neutralisées
La première hypothèse permet de déduire 150 % des travaux. Mais en l’absence de revenus exceptionnels (arriérages de loyers par exemple…) la déduction des travaux en 2018 sera neutralisée. Dans ce cas, la réalisation de travaux de 2018 sera à privilégier à la condition qu’elle entraîne un déficit foncier reportable, c’est-à-dire supérieur à 10 700 €. Ce déficit foncier s’imputera sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Dans une logique d’optimisation, il faudrait même que les dépenses soient au moins égales à au montant des revenus fonciers majoré de 21 400 € (10 700 x 2).
A défaut, et dans la mesure du possible, il serait préférable de reporter les travaux en 2020.
Toutefois, il est nécessaire de mesurer les conséquences sur le revenu fiscal de référence puisqu’il sera déterminé dans des conditions habituelles pour l’octroi de certains avantages : exonération de taxe d’habitation, CSG sur les retraites…