Qui doit payer l'IFI ?
Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui cible le patrimoine immobilier.
Seules les personnes, dont le patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier de l’année 2019 est supérieur à 1 300 000 €, sont assujetties à l’IFI et doivent le déclarer sur leur déclaration de revenus 2042. L’assujettissement à l’IFI s’apprécie par foyer fiscal. Il se compose des personnes mariées, celles liées par un Pacs ou vivant en concubinage notoire, et des personnes à charge de ces foyers. Comme pour l’ISF, le barème commence à s’appliquer à compter de la fraction de patrimoine net supérieure à 800 000 €. L’impôt se calcule selon un barème en six tranches (cf. tableau).
Pour éviter un trop gros effort de seuil, une décote est instaurée pour les patrimoines nets entre 1 3000 000 et 1 400 000 €. Pour un patrimoine de 1 340 000 E, la décote représente 750 €, réduisant l’impôt à 2 030 €. Il n’y a pas de chèque à joindre. Le paiement de l’IFI sera effectué au 15 septembre 2019, en même temps que l’impôt sur le revenu. L’IFI fera l’objet d’un avis d’imposition distinct de celui de l’impôt sur le revenu.
Biens et droits immobiliers
La base taxable est limitée aux biens et droits immobiliers, qui ne sont pas affectés à l’activité professionnelle du contribuable, ainsi qu’aux titres de sociétés représentant des biens immobiliers. Ce que l’on entend par biens immobiliers, ce sont les immeubles non bâtis (terres agricoles, terrains à bâtir, bois et forêts, landes, pâtures…), les immeubles bâtis, quelle que soit leur affectation (habitation ou professionnel), les immeubles en cours de construction et les droits réels immobiliers (usufruit, droit d’usage, etc.).
Exploitants individuels et sociétés de personnes sont exonérés sur les actifs immobiliers, ainsi que les titres représentatifs des mêmes biens affectés à l’activité principale du redevable de nature agricole, artisanale, commerciale, industrielle ou libérale, que celle-ci soit exercée à titre individuel ou dans le cadre d’une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu. Les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés sont également exonérées, mais sous certaines conditions, notamment celles d’avoir une participation minimale de 25 % des droits de vote.
Démembrement de propriété
Attention, l’immobilier grevé d’un droit d’usufruit, d’habitation ou d’usage, est soumis à des règles spécifiques. L’usufruit résultant d’une succession et non d’une donation-partage ou d’une donation entre époux, le nu-propriétaire est désormais imposé sur une partie de la valeur du bien. Les biens démembrés sont à déclarer par les nus-propriétaires et les usufruitiers pour toutes les successions ouvertes à compter du 1er juillet 2012, et non plus seulement par les usufruitiers comme c’était le cas avant avec l’ISF.
Cela implique certains nus-propriétaires à déclarer la valeur vénale des immeubles au prorata des droits de chacun dans les immeubles démembrés, à condition qu’ils dépassent le seuil de 1 300 000 €. C’est le cas du conjoint survivant, lorsque le couple n’avait pris aucune disposition particulière, ni une donation entre époux, ni un contrat de mariage ou encore un testament. Dorénavant, l’usufruitier et le nu-propriétaire (bien souvent les enfants) sont redevables de l’IFI. Le partage se fait en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Par exemple, un usufruitier âgé de soixante-neuf ans devra déclarer 40 % de la valeur de l’immeuble, tandis que le ou les nu(s)-propriétaire(s) devront déclarer 60 %. Toutefois, si le conjoint survivant opte pour l’usufruit conventionnel et non légal (résultant d’un choix suite à une donation entre époux ou lors d’une donation-partage), il devra indiquer le bien en valeur toute propriété des biens démembrés sur sa déclaration à l’IFI.
Titres de société
Si vous détenez moins de 10 % d’une société, vous ne serez pas imposé sur la part représentative de l’actif immobilier, et ce, même si cet actif immobilier n’est pas affecté à un usage professionnel. Par contre, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif immobiliers (OPCI) feront partie de l’assiette de taxation, y compris les sociétés foncières cotées.
Evaluation
Les immeubles doivent être déclarés pour leur valeur vénale à la date du 1er janvier 2019 (c’est-à-dire le prix que vous pourriez obtenir en le vendant au 1er janvier). Lors de ses contrôles, l’administration fiscale privilégie la méthode dite des comparaisons. Elle retient, à partir des ventes les plus récentes, celles de biens se rapprochant le plus du bien à évaluer, en tenant compte de son emplacement et de ses caractéristiques. Certes, une base de données Patrim existe sur le site impots.gouv.fr, mais il faut se faire connaître pour obtenir les informations. L’évaluation par le revenu peut être une méthode de recoupement en cas de location. Un taux de capitalisation est appliqué au montant du loyer.
Vous pouvez tenir compte de divers correctifs sur la valeur vénale : décote de 30 % sur la maison d’habitation, décote de 10 à 20 % sur les immeubles loués, et décote de 15 % sur les biens détenus en indivision, par exemple. Attention, pour les biens relevant des dispositifs d’incitation fiscale (Pinel, Scellier, Duflot, etc.), aucune décote n’est admise.
Dettes déductibles limitées
Pour être déductibles, les dettes doivent être certaines au 1er janvier 2019, être à la charge personnelle du redevable et être justifiées. La taxe foncière concernant les immeubles est déduite de l’assiette taxable. Les dettes afférentes à l’acquisition et à l’entretien des biens immobiliers sont déductibles. Les dettes contractées auprès d’un membre familial faisant partie du foyer fiscal, et les emprunts contractés auprès d’un groupe familial ou d’une société dont le groupe familial en a le contrôle, ne sont pas déductibles.
Concernant les emprunts, ils sont déductibles, mais deux limites de réduction sont mises en place. La première concerne les prêts in fine, les emprunts que l’on rembourse le capital initial à la dernière échéance. Dans le cadre de l’IFI, le montant déductible s’obtient en divisant le montant de l’emprunt par sa durée, puis en multipliant le résultat par le nombre d’années restant à courir jusqu’au terme prévu. La deuxième limite intervient sur les contribuables ou le patrimoine immobilier est supérieur à cinq millions d’euros. Si le montant de la dette excède 60 % de la valeur, la fraction des dettes excédant cette limite ne serait déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.
La réduction au titre des dons à certains organismes est possible et permet d’imputer, sur le montant de l’impôt «IFI», 75 % des versements dans la limite de 50 000 € par an. Les dons doivent être réalisés entre la date de dépôt de l’année précédente et la date de dépôt de la déclaration de l’année d’imposition.
