Mettre ses terres au bilan : opportunité ou pas ?

Fiscalement, un exploitant agricole a l’obligation d’inscrire ses immeubles bâtis (bâtiments d’exploitation, les améliorations foncières) et non bâtis (terres agricoles et plantations) à l’actif du bilan et qui sont utilisés pour les besoins de son exploitation. Cependant, il existe une dérogation à l’égard des terres et des améliorations foncières permanentes (travaux de défrichement, arasement de talus…). En revanche, les améliorations foncières temporaires sont obligatoirement inscrites au bilan (travaux de drainage). L’exploitant a la possibilité d’opter pour la non-inscription de ces terres à son bilan, c’est-à-dire de les conserver dans son patrimoine privé et de ne pas les inscrire à l’actif de l’exploitation individuelle. Quelle que soit la décision prise, celle-ci constitue une décision de gestion dont il convient de tirer les conséquences fiscales. Pour rappel, les terres ne sont jamais amortissables. En tout cas, le foncier est un outil de production indispensable, mais il n’est pas toujours nécessaire que l’exploitant détienne les terres en nom propre, mais il peut être intéressant quelquefois que la société acquière les terres à titre professionnel. 

Option patrimoine privé

L’option pour le maintien des terres dans le patrimoine privé est faite pour un exercice. Elle ne peut être exercée que par les personnes physiques propriétaires et nus-propriétaires de terres agricoles.  Le renouvellement s’effectue par tacite reconduction d’exercice en exercice. Il concerne l’ensemble du foncier en propriété. Il est possible de renoncer à cette option chaque année. L’option prend effet à la date d’ouverture du premier exercice. L’option ou la renonciation à cette option doit être jointe à la déclaration de revenus des résultats. Le fait de ne pas faire figurer les terres dans son bilan, ne suffit pas à exercer l’option.

Dans ce cadre, il est alors possible de déduire un loyer à soi-même, imposé comme un revenu foncier et qui sera déductible des revenus agricoles. On est dans le même cadre que les exploitants sous forme sociétaire qui mettent leurs terres à disposition de la société. 

Dans le cas de vente de terres non inscrites au bilan, les plus-values générées seront taxées selon le régime des plus-values privées. La taxation sera exonérée d’impôt sur le revenu si la détention est supérieure à vingt-deux ans et de prélèvements sociaux si la possession est au-delà de trente ans. Dans ce cadre, seules les charges d’exploitation qui incombent à un locataire (frais d’entretien…) sont déductibles, ainsi qu’une quote-part des impôts fonciers, ce que l’on appelle la règle légale (20 % de la part intercommunale et communale et 50 % de la chambre d’agriculture). Autre possibilité également, il est possible d’opter pour la «rente du sol» qui permet de réduire l’assiette des cotisations sociales en excluant le revenu du capital foncier. Ce montant correspond au revenu cadastral des terres exploitées en propriété.

Inscription des terres au bilan

Cette inscription s’appliquera sur la totalité des terres utilisées pour l’activité agricole dont l’exploitant est propriétaire ou qu’il acquiert à titre gratuit (donation) ou à titre onéreux (achat) pendant la durée de l’option. L’exploitant peut déduire les charges afférentes aux terres, les intérêts d’emprunts, les frais d’acquisition et les taxes foncières du résultat imposable. De plus, les plus-values professionnelles en cas de vente inscrites au bilan peuvent être exonérées de l’exploitation si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 250 000 € au cours des deux derniers exercices clos et être en activité depuis au moins cinq ans. Pour un associé exploitant, le seuil s’apprécie en fonction de sa part dans le résultat. 

Au bout de quinze ans de détention des terres (et des bâtiments aussi s’ils sont inscrits au bilan), l’exploitant sera exonéré de plus-values professionnelles. Elle est calculée possible sur une base de 10 % d’exonération par an à partir de la cinquième année qui suit l’acquisition. Ce qui veut dire, passé ce délai, si l’entreprise revend ses terres ou les ramène dans son patrimoine privé, la cession sera exempte de plus-values. Lorsqu’une plus-value est due, elle est imposée à 12,8 % sur la plus-value et auxquels s’ajoute 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 30 % au total. 

En revanche, dans le cadre d’une cessation d’activité, si les terres ont pris de la valeur, la plus-value constatée sera taxée suivant le niveau de taxation de l’exploitation. En contrepartie, il n’y a pas de mouvement de trésorerie.