Juridique

Bâtiments d’exploitation : apport, location ou mise à disposition

Lors de la création de la société, le ou les associés, propriétaires de bâtiments d’exploitation, doivent faire un choix : apporter les bâtiments au bilan, les louer ou les mettre à disposition.
Cette réflexion est particulièrement importante dans le cas des sociétés unipersonnelles ou de sociétés créées entre époux mariés sous le régime de la communauté. Pour les autres formes de sociétés, les enjeux patrimoniaux doivent être au cœur de la décision.

Amortir les bâtiments
Apporter les bâtiments à la société signifie qu’ils seront inscrits au bilan, avec le terrain. Les bâtiments feront l’objet d’un amortissement sur la durée prévue, tandis que le terrain ne peut pas être amorti. Ce transfert de propriété, terrain compris, pourra nécessiter dans certains cas une division cadastrale. C’est souvent le cas des bâtiments d’exploitation construits sur une grande parcelle, ou d’une maison faisant partie de la même unité cadastrale. Il faudra alors bien dissocier ce qui est professionnel de ce qui reste privé, en prévoyant éventuellement une servitude de passage.
Les bâtiments, devenus propriété de la société agricole, peuvent être transférés soit par une vente, impliquant un paiement par la société, soit par un apport, entraînant un transfert de propriété sans paiement, mais avec attribution de parts sociales à l’associé exploitant, apporteur du bien. Cette opération nécessite l’intervention d’un notaire pour effectuer le transfert de propriété au cadastre. 
En cas de vente, des droits de mutation seront dus au taux de 5,89 % sur le montant de la vente, sauf si la société détient déjà le bien par bail et sous conditions, elle pourra bénéficier du taux réduit de 0,715 %. L’intérêt de l’apport réside surtout dans la possibilité d’amortir les bâtiments, sur une durée allant de douze à vingt ans selon leur nature.
Si la société venait à disparaître, la propriété devrait être transférée à l’associé repreneur, avec les frais de mutation afférents.

Mise à disposition ou location
Si l’exploitant souhaite conserver ses bâtiments en propre, il a deux options : soit il peut les louer avec un contrat de bail écrit de neuf ans ou dix-huit ans, soit les mettre à disposition.
Le bail offre une sécurité en cas de décès, notamment lorsqu’il s’agit d’un bail à long terme. En effet, la base imposable aux droits de mutation dans la succession est réduite pour les héritiers grâce à des abattements fiscaux qui s’exercent à hauteur de 75 % jusque 500 000 € et 50 % au-delà.
Ces sommes constituent une charge pour la société. En contrepartie, le loyer ou la rémunération perçus par l’associé propriétaire sont des revenus fonciers, taxables à l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux. 
Contrairement à l’apport, qui permet un amortissement linéaire sur une durée définie, le bail ou la mise à disposition crée une charge durable pour la société. En revanche, le bail ou la mise à disposition crée une charge déductible du bénéfice agricole, sans limite de durée et continuera à produire des charges à la société. 
Fiscalement, location et mise à disposition sont très proches. Toutefois, la mise à disposition, ne relevant pas du statut du fermage, offre plus de souplesse sur le montant du loyer et le remboursement des taxes. 
Socialement, l’associé exploitant n’économise que l’écart de taux entre les cotisations sociales globales et les prélèvements sociaux.

TVA bailleur ou pas ?
En matière de TVA, un apport à la société ne remet rien en cause. En cas de mise à disposition ou de location, les biens quittent le patrimoine professionnel pour réintégrer le patrimoine privé, ce qui implique dans certains cas, le reversement d’une partie de la TVA. La règle de reversement se fait par vingtième. Toutefois, l’option à la TVA Bailleur permet d’éviter ce remboursement de TVA, mais nécessite de comptabiliser les mouvements et d’établir une déclaration TVA chaque année.

Choix à faire 
Dans la pratique, la mise à disposition des biens à la société est le plus souvent retenue, car elle offre davantage de souplesse, nécessite peu de démarches administratives et facile à réaliser. Son coût est faible, contrairement aux frais d’acte, de mutation ou de géomètre, parfois nécessaires en cas d’apport ou de vente à la société.
En cas de bâtiments récents ou d’installations importantes, le choix de l’apport à la société sera peut-être plus judicieux, mais il faudra assurer une certaine pérennité de la société. 
Dans tous les cas, il convient d’anticiper les enjeux patrimoniaux, notamment en envisageant une location par bail à long terme pour préparer la transmission future.

Quid des bâtiments agricoles affectés à un usage non agricole

Les bâtiments agricoles appartenant à la société et qui ne sont plus affectés à l’exploitation agricole peuvent être loués à d’autres structures, qu’elles soient commerciales, agricoles ou à des particuliers. Ils peuvent, par exemple, servir à entreposer du matériel.
Toutefois, sur le plan juridique, l’objet social d’une société agricole est limité à l’exercice d’une activité agricole reposant sur un cycle biologique, végétal ou animal. Cela signifie que la société ne peut réaliser de prestations accessoires, telles que la location de biens sans lien avec l’activité agricole ou son prolongement. 
Fiscalement, les revenus des bâtiments sans lien avec l’activité agricole sont traités suivant le régime fiscal propre à leur nature, ce qui implique qu’ils seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Toutefois, une tolérance fiscale existe : si les loyers perçus ne dépassent pas 5 % des recettes professionnelles annuelles, ils peuvent rester intégrés au résultat agricole.
Autre point : les bâtiments agricoles sont exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties, à condition d’être exclusivement affectés à un usage agricole. Dès qu’ils cessent de l’être et sont affectés à un autre usage, la taxe foncière redevient due.