Fiscal

Aider un enfant avec l’usufruit temporaire

Il est possible d'aider un proche par le biais de la propriété immobilière. En effet, la propriété d'un bien est constituée d’une part de l'usufruit : la jouissance du bien, par exemple le fait de l'occuper et de la nue-propriété : le droit d'en disposer, par exemple de le vendre. La loi permet de procéder à une cession temporaire de l'usufruit : juridiquement il s’agit d’une donation. En fait, cela consiste à donner à un enfant (ou une autre personne) la jouissance d'un bien pour une période déterminée et limitée. En d'autres termes, c'est une opération de démembrement de la pleine propriété, qui permet au propriétaire du bien de transmettre l'usage et la jouissance de ce dernier pendant une période déterminée, tout en conservant la nue-propriété.

Se passer de ressources

Cette formule est souvent utilisée par des parents ou des grands-parents qui veulent aider leurs enfants ou leurs petits-enfants. Bien souvent, ils ont des revenus qui leur permettent de pouvoir «se passer des ressources procurées par ce patrimoine» et cela contribue à aider leurs proches à payer leurs études.
C’est aussi un moyen qui permet de se substituer souvent au paiement d'une pension alimentaire dont la déduction est plafonnée.
Cette donation ne peut être effectuée que pour une durée minimale de 3 ans. Elle n'a aucune durée maximale. À l'échéance de la cession de l'usufruit temporaire, le nu-propriétaire récupère de nouveau la pleine propriété du bien. 
Pour les donateurs (les propriétaires du bien), les avantages sont :  évidemment d'aider leurs proches, par exemple leurs enfants ou petits-enfants (les donataires), en leur conférant le droit vivre dans le logement ou de percevoir ses loyers pendant une durée déterminée. 

Côté fiscal

Cela permet au parent donateur de plus être soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur la valeur du bien donné provisoirement. Si par ailleurs, l'enfant donataire n'est pas soumis à cet impôt, le bien donné échappe totalement à toute taxation fiscale à ce titre.
Le donateur échappe également à l'impôt sur le revenu. Pour peu que les enfants ou petits-enfants soient étudiants et ne soient pas soumis à ces impôts, le bien échappe temporairement à toute taxation à condition que les loyers ne fassent pas passer le donataire au-dessus du seuil d'imposition.
La donation de l'usufruit, y compris de manière temporaire, peut être remise en cause par les impôts. Si les enfants ou petits-enfants touchent des revenus confortables et qu'il s'agit plutôt, pour les donateurs, d’un moyen pour se soustraire à l'IFI, l’administration peut remettre en cause cet usufruit temporaire. Et si le propriétaire du bien est âgé de 80 ans et que la cession de l'usufruit est prévue pour 30 ans, l'administration fiscale peut aussi requalifier l'opération en viager.