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Anticiper sa transmission d’exploitation : un moyen de mieux la maîtriser !

Au moment de la cession de son exploitation, la question revient toujours à fixer une valeur de cession. Comment estimer cette valeur pour arriver à transmettre un outil ?

Pour bien réussir sa transmission d’exploitation, il faut savoir s’y prendre à temps.
Pour bien réussir sa transmission d’exploitation, il faut savoir s’y prendre à temps.
© Jérôme CHABANNE


Que ce soit au moment de la création d’une société, d’une entrée ou d’une sortie d’associé, d’un décès, d’un divorce ou d’un arrêt activité pour prendre sa retraite par exemple, la valeur de l’exploitation se pose dans tous les cas. L’aspect le plus délicat est toujours celui de l’évaluation de l’entreprise agricole. Surtout en cas de cession d’exploitation, la discussion porte toujours sur la notion de la valeur économique et patrimoniale.
Bien entendu, la valeur comptable d’une exploitation correspond aux éléments d’actifs inscrits au bilan, après déduction des amortissements comptables pratiqués depuis l’acquisition du bien. Cette valeur ne tient pas compte du marché, de la rentabilité de l’exploitation, de la conformité du bien et sa durée de vie. La valeur comptable est souvent en décalage avec le marché. Il convient d’avoir recours aux valeurs économiques et patrimoniales. Débat relativement difficile pour obtenir le prix le plus équitable, afin d’arriver à un compromis.
Deux notions de prix peuvent se dégager : si on est en présence de tiers, c’est souvent l’offre et la demande qui détermine le prix de la cession. Si on est en situation familiale, le prix est souvent adapté au contexte familial. La valeur économique et la valeur patrimoniale sont des évaluations complémentaires pour une base de discussion objective, mais elles n’ont de sens que s’il y a des repreneurs avec un projet solide et réaliste.

Estimer la valeur
Pour le cédant, il souhaite recueillir une valeur patrimoniale de son entreprise, ce qui correspond à la valeur réelle du marché. D’un côté, la cession intègre l’ensemble des biens corporels comme les installations (irrigation…), les bâtiments (s’il y en a), le matériel, les aménagements (spécifiques aux animaux, par exemple…), les parts sociales, le cheptel vif et les stocks. En ce qui concerne les animaux, c’est souvent le cours du jour qui est retenu. Les stocks correspondent à la valeur en terre des intrants (engrais, semences, phytosanitaires et façons culturales) à la date de cession prévue.
Bien entendu, s’il s’agit d’une reprise au 1er octobre, les valeurs en terre estimées seront très faibles. Ce qui obligera le repreneur à faire lui-même l’avance des valeurs en terre. Si la reprise est réalisée au 1er avril par exemple, la reprise sera plus conséquente en raison des avances en terre, qui auraient été finançables au moment de la reprise. Et d’un autre, l’ensemble des biens incorporels, tels que les droits à produire, les droits à paiement de base, les contrats spécifiques et les valeurs de sols, qui ont une valeur plutôt «abstraite», mais qui permet de reconnaître la valeur du «fonds» que le cédant a fait tout au long de sa carrière, ne serait-ce que par une mise régulière de fumures régulières (fumier, pailles enfouies…).
Tous ces éléments corporels et incorporels peuvent faire l’objet d’une évaluation par un expert agricole et foncier, ce qui permettra d’avoir un document de travail, notamment en présence d’enfants. Cela permettra aux parents d’avoir une transparence totale pour l’enfant qui reprend vis-à-vis de ses frères et sœurs. Cette expertise pourra valoriser les aspects économiques de l’exploitation en fonction des natures de culture et des installations, ainsi que des contrats et droits à produire.
Cette valeur peut être pondérée en intégrant la notion de risque face aux perspectives d’avenir. Dans la valeur de l’ensemble de l’exploitation, le parcellaire, pour ce qui est de la qualité des terres et l’emplacement, la production de céréales, de lait, de plantes sarclées, l’importance des biens à vendre et la présence de biens immeubles ou pas jouent un rôle dans l’évaluation finale.

Capacité de remboursement
La valeur de reprise doit, en principe, être basée sur la capacité de remboursement de l’entreprise, calculée à partir de l’excédent brut d’exploitation que l’exploitation pourra dégager. Cela permettra de mesurer également la possibilité à rembourser de nouveaux emprunts nécessaires au développement de l’entreprise qui sera reprise. La valeur potentielle du rachat est primordiale, car elle va permettre à l’acheteur de négocier les conditions de rachat ou de financement, ainsi que les outils de transmission à mettre en place qui sont propres à chaque situation.
Bien entendu, le financement pour la reprise est adapté au moyen du repreneur. Il peut s’agir de prêts bancaires, d’autofinancement, de prêts familiaux…

Foncier et bail
Elément clé de toute cession, le foncier est indissociable de toute cession. Hormis les cas de production hors sol, ce qui attire avant tout le repreneur, c’est le foncier. Evidemment, il est lié incontestablement à la reprise. C’est pourquoi l’avis des propriétaires est très important dans la cession. Sans leurs accords, il est difficile de pouvoir transmettre l’exploitation dans son ensemble. Mais il y aura toujours des conflits dans la transmission des baux, surtout en cas de cession à un tiers, car il s’agit bien «du bon vouloir du propriétaire» pour avoir son accord.
En cas de transmission à un enfant, il existe toujours la cession de bail, qui est toutefois soumise à l’agrément du propriétaire, qu’il ne faut pas oublier. L’article du Code rural ne suffit pas. Si le cédant est propriétaire en grande partie, c’est lui qui fera la pluie et le beau temps sur le choix de son repreneur. Après, les propriétaires ont le choix de formuler une exigence en matière de bail. De toute façon, les baux à long terme sont les plus souvent utilisés, car ils offrent des avantages fiscaux intéressants pour les bailleurs au cours de la transmission de leur patrimoine.
Il y a aussi les baux de vingt-cinq ans et les baux de carrière. Un autre bail peut intéresser certains propriétaires, c’est le bail cessible. Attention, il offre un fermage conséquent et il est transmissible à un tiers ou un membre de la famille. En revanche, l’avis du bailleur n’est pas nécessaire dans ce cas. Tout cela mérite réflexion avec son conseiller ou son notaire avant de faire le bon choix.


Anticiper pour transmettre

J’étudie mes droits à la retraite auprès de la Mutualité sociale agricole et savoir à quel moment je peux partir à la retraite à taux plein.

Je calcule mes ressources nécessaires pour la retraite pour vivre en évaluant mes besoins au quotidien (alimentation, assurance, entretien, sorties…).
Je fais évaluer mon exploitation et étudie mon projet de cession d’exploitation.
Je cherche un repreneur.
Je réfléchis comment je dois céder mon exploitation : location ou vente de bâtiments par exemple.
Je fais un point avec mon comptable ou mon conseiller pour anticiper les conséquences fiscales de ma transmission (plus-values, moyenne triennale, DPA et DPI en cours...).
Je vérifie si mon Dica (Déclaration d’intention de cessation d’activité envoyée par la MSA) a bien été envoyé à la chambre d’agriculture.
J’informe mes propriétaires de mon intention de ma cessation d’activité.
Je dépose mon dossier de demande de retraite à la MSA.
Je participe à la demande administrative d’autorisation d’exploiter auprès de la DDT(M) que mon repreneur doit réaliser (attention au délai).
Je réalise un compromis de cession d’exploitation pour acter par écrit : les parcelles qui vont être reprises, ainsi que les éléments corporels et incorporels.
J’indique, dans le compromis, les conditions suspensives à la réalisation de la cession : autorisation d’exploiter, accord des propriétaires et accord du financement par la banque.
Je réalise les factures ou éventuellement un acte de cession de parts s’il s’agit de parts de société.
J’informe le CFE (Centre de formalités à la chambre d’agriculture).
Je signe les baux.

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