Fiscalité
Bailleurs : quand et comment opter pour la TVA ?
Les bailleurs de biens ruraux peuvent assujettir leurs locations à la TVA.
L’assujettissement des baux ruraux à la TVA permet au bailleur de récupérer cette taxe sur les travaux qu’il engage sur les immeubles loués à usage agricole. Seuls les terres et les bâtiments d’exploitation sont concernés. Les bâtiments à usage d’habitations en sont exclus.
Exercice de l’option
L’option prend effet le premier jour du mois suivant celui au cours duquel elle est formulée. Elle revêt la forme d’une lettre signée par le bailleur à adresser au centre des impôts où sont situés les immeubles. A cet effet, il est conseillé de l’adresser en recommandée avec accusé de réception. A cet envoi, le bailleur joint :
- un bulletin d’identification pour son activité de bailleur sur un imprimé M0 ou P0 ;
- une copie de la page du bail ou des baux couverts par l’option faisant mention de l’enregistrement ;
- une copie de la déclaration d’existence de chacun des preneurs ou de leurs dernières déclarations de TVA.
L’existence d’un bail écrit et enregistré était auparavant une condition et un préalable à l’exercice de l’option. La loi «Warsmann» du 24 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l’allégement des démarches administratives est venue supprimer les termes «en vertu d’un bail enregistré», ce qui simplifie le caractère de l’option. Par ailleurs, on peut s’interroger sur les modalités de l’option qui dans son texte initial indique, à l’article 202 de l’annexe 2 du code général des impôts « les personnes qui donnent en location en vertu d’un bail ayant date certaine». Il n’existe que deux moyens de conférer date certaine à un acte : l’acte authentique passé devant notaire ou le bail sous seing privé enregistré au centre des impôts.
L’option est globale et indivisible, ce qui signifie qu’elle couvre la totalité du bail et s’applique à tous les baux enregistrés conclus avec les agriculteurs redevables de la TVA.
Conséquences de cette option
Les fermages et les compléments de loyer perçus sont soumis au taux de 19,6 %. Les obligations déclaratives sont celle du régime simplifié agricole : acomptes et régularisation annuelle. Le propriétaire bailleur doit adresser des factures faisant mention de la TVA, que le fermier peut déduire. Cette taxe est totalement neutre pour le fermier. La TVA collectée auprès du preneur doit être restituée à l’Etat par le bailleur, déduction faite éventuellement de la TVA que celui-ci aurait payé.
Durée et dénonciation de l’option
La durée de l’option est illimitée avec une période minimum durant laquelle la dénonciation est interdite. L’option peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la cinquième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle est exercée.
Exemple :
L’option formulée le 15 décembre 2012 prend effet au 1er janvier 2013 et la dénonciation ne sera possible qu’à partir du 1er janvier 2018.
En effet s’il ne loue que des terres (et pas de bâtiments), le bailleur a peu d’intérêt à opter. Par contre, s’il est propriétaire de bâtiments ou si au moment de la création d’une société civile agricole (Gaec, Earl, Scea…), les bâtiments ne sont pas apportés à la société, et que la durée de possession n’est pas suffisante pour éviter le reversement de la TVA sur les acquisitions de bâtiments (délai de 20 ans), l’exploitant aura certainement intérêt à opter à la TVA «bailleur».
QUESTIONS-REPONSES
J’envisage d’acquérir un quad pour mon exploitation. Puis-je récupérer la TVA sur ce type de véhicule ?
Le droit à la déduction de la TVA s’apprécie en fonction des caractéristiques du véhicule mais aussi en fonction de son usage. La TVA afférente à un quad conçu pour un usage agricole ou forestier, et affecté à des opérations purement agricoles ou forestières, peut être déduite dans les conditions normales de droit commun. Mais les quads qui ne peuvent pas être considérés comme des véhicules utilitaires (loisirs, promenade, …) demeurent exclus du droit à déduction. Les quads agricoles ou forestiers doivent répondre à plusieurs caractéristiques : leur vitesse ne peut excéder 40 km/h ; et ils doivent disposer d’équipement spécifiques permettant l’utilisation de matériels destinés à l’exploitation tels que : porte-charges servant à fixer un distributeur de granulés, par exemple ; systèmes de fixation d’un accessoire frontal comme un rabot à lisier ; dispositifs d’attelage permettant de tracter des remorques, épandeurs à engrais, etc. ; systèmes de débit proportionnel à l’avancement assurant une régulation électronique de la vitesse de travail.
Stéphane LEFEVER
Je suis locataire d’une parcelle de terre depuis peu. J’aurais aimé utiliser mon droit de chasse pour la prochaine saison. Quelle est l’étendue de mon droit ?
Tout d’abord il ne faut pas confondre droit de chasse et droit de chasser. Le droit de chasse appartient au propriétaire des terres louées qui peut en disposer librement, soit l’exercer lui-même, inviter des amis ou louer la chasse. Le droit de chasser est un droit incessible conféré au preneur ou co-preneur, titulaire d’un bail rural écrit ou verbal, ce qui est votre cas. C’est un droit personnel c'est-à-dire que le preneur ne peut pas en faire profiter un tiers, son conjoint ou un membre de sa famille. Il ne peut ni le louer, ni le prêter, ni le céder. Enfin, c’est un droit gratuit, le propriétaire ne peut réclamer au preneur aucune majoration du prix en raison de l’exercice de ce droit. Si le bail est cédé, le droit de chasser reviendra au nouveau titulaire du bail. En cas de décès du preneur, ce droit se transmettra seulement aux héritiers qui poursuivront le bail.
Marilyne LESIEUR
