Fiscal

Comment réduire ses impôts avec le déficit foncier

Les revenus fonciers sont lourdement imposés, à hauteur de la tranche marginale d’imposition, à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux. C’est pourquoi il serait dommage de ne pas profiter du déficit foncier. Les propriétaires bailleurs peuvent réaliser une économie non négligeable, pouvant aller jusqu’à 10 700 €, cumulable avec le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. Le principe est simple : rénover un logement, les travaux venant réduire ou effacer totalement les impôts dus.
C’est pourquoi l’investissement dans un immeuble urbain ou rural ancien à rénover en vue de sa location paraît plus intéressant qu’un investissement dans le neuf. La raison est simple : vous pouvez déduire les sommes correspondant aux travaux réalisés (pas tous), sous réserve d’être imposé selon le régime réel et non dans le cadre du micro-foncier.

Déficit imputable sur les revenus

La plupart des travaux sont déductibles des revenus fonciers issus du bien loué et viennent diminuer votre base taxable globale de revenus fonciers. Si vous n’avez pas d’autres revenus fonciers, ces charges peuvent provoquer un déficit foncier. Ce déficit est imputable dans la limite de 10 700 € par an. Au-delà, le déficit est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Toutefois, les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, aux travaux d’amélioration ou de réparation sont déductibles des revenus fonciers. Ces intérêts sont toujours exclus de l’imputation sur le revenu global. Cette règle s’applique également aux assurances décès et aux frais de dossier, lesquels sont reportables sur dix ans.
En clair, plus votre imposition est élevée, plus l’économie d’impôt sera importante.
Par exemple, si votre taux marginal d’imposition est de 30 %, l’imputation d’un déficit de 10 700 € (montant maximum) permettra d’obtenir une baisse d’impôt de 3 210 € (10 700 x 30 %), voire davantage si vous êtes taxé dans une tranche supérieure (41 ou 45 %).

Travaux déductibles
Il y a les travaux d’entretien et de réparation, c’est-à-dire des dépenses qui ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance. Par exemple, citons : le remplacement d’une chaudière, des fenêtres et volets, de la toiture, la réparation des planchers, la réfection de l’installation électrique, le traitement des bois, la réfection d’une salle d’eau.
En revanche, les réparations locatives n’ont pas, en principe, le caractère de dépenses déductibles, sauf si elles sont rendues nécessaires par la vétusté, la force majeure ou avant l’installation d’un nouveau locataire pour en faciliter la location.
Ensuite, les travaux d’amélioration déductibles sont ceux qui ont pour objet d’apporter un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de la vie moderne sans modifier le volume, la surface habitable ni la structure de l’immeuble d’habitation. La déductibilité est liée à la nature des travaux. Il s’agit bien souvent de l’installation d’un chauffage central, du tout-à-l’égout, d’une salle d’eau, d’une ligne téléphonique, de l’installation d’une cuisine intégrée dans un logement qui en était dépourvu, ou encore de l’installation d’équipements pour des personnes handicapées.

Travaux non déductibles
Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement venant modifier la structure du bien ne sont pas déductibles. Cela s’entend des travaux comportant soit la démolition suivie d’une reconstruction, soit une modification du gros œuvre, soit encore des travaux ayant pour objet l’aménagement à usage d’habitation de locaux ayant un autre usage (garages, remises, locaux techniques…), soit de l’agrandissement ayant pour effet d’accroître la surface habitable du logement (aménagement de combles ou d’un grenier).

Formalisme
Lorsqu’un déficit foncier a été déduit du revenu global, le bien doit continuer à être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit. Si la location est interrompue durant cette période, l’imputation est remise en cause et l’impôt de l’année d’imputation est recalculé.
Pour être déductible, il faut tout d’abord prouver la réalité des travaux ainsi que le montant et la nature des dépenses. La facture est le seul élément permettant de justifier la déductibilité de la charge. C’est pourquoi la facture doit comporter le nom du propriétaire du bien et l’adresse précise de l’immeuble (numéro et rue, ville, étage, numéro de l’appartement) sur lequel les travaux sont réalisés.
Dans le cas où des travaux d’agrandissement (charges non déductibles) et des travaux de réparation ou d’amélioration (charges déductibles) sont réalisés en même temps, ces derniers ne seront déductibles que dans la mesure où ils sont totalement dissociables des travaux d’agrandissement. Si vos factures ne présentent pas ce détail, l’administration est en droit de les rejeter.

Cas pratique
Un couple d’agriculteurs disposant de revenus imposables de 70 000 €, et se trouvant à un taux marginal de 30 %, achète une maison à rénover. Le montant des travaux déductibles s’élève à 50 000 €. Après rénovation, le logement est loué 9 000 € à l’année. Les charges annuelles : taxe foncière et intérêt des emprunts représentent respectivement 1 600 € et 2 000 € par an. Étant précisé que le couple n’a pas d’autres revenus locatifs.
Le revenu imposable de la première année est calculé de la manière suivante :  les recettes brutes sont d’abord réputées compenser les intérêts d’emprunts. Le déficit après déduction des charges sera de : 9 000 € - 1 600 € - 2 000 € - 50 000 € = -44 600 €. Ce montant est considéré comme un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, soit un revenu imposable de 59 300 € (70 000 – 10 700).
En conséquence, l’impôt dû sera de 6 600 €. À l’inverse, si le couple avait acheté un logement sans travaux, son revenu serait passé à 75 400 €, soit (70 000 + 9 000 - 3 600). Son impôt sur le revenu aurait atteint 11 500 € et le couple aurait dû acquitter 800 € de prélèvements sociaux soit 12 300 € d’impôt au total.
Au final, ce couple économise 5 700 € la première année, tout en sachant que le reliquat de déficit de 
33 900 € (44 600 - 10 700), non utilisé la première année, pourra être déduit des revenus locatifs des dix années suivantes. Dans notre cas d’espèce, il ne sera donc pas imposable sur les revenus fonciers avant quasiment cinq ans, en plus de la première année.