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Des pistes pour réduire les coûts dans l’immobilier ancien

L’immobilier subit une fiscalité lourde, notamment avec les prélèvements sociaux de 17,2 %. Mais ils existent des moyens de limiter la facture. 

Plusieurs dispositifs existent pour réduire la note de l’impôt sur le revenu  et des prélèvements sociaux.
Plusieurs dispositifs existent pour réduire la note de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
© D. R.

Les rendements sans risque rapportent peu de revenus. À l’inverse, l’immobilier continue de verser des revenus et sa cote s’apprécie avec le temps. Mais, malheureusement, les revenus sont plombés par une fiscalité lourde et celle-ci mange, dans la plupart des cas, la moitié des revenus des bailleurs. 

Des parades existent, notamment dans l’ancien à rénover, qui permet de passer en charge les travaux qui viennent réhabiliter le bien pour lui offrir une nouvelle vie. Le législateur a mis en place un panel de dispositifs fiscaux pour les particuliers qui s’engagent à remettre en état ces immeubles. 

Cet éventail d’avantages fiscaux offre de bonnes économies d’impôt. Une fois loués, ils ont vocation à donner aux bailleurs un rendement de 2 à 5 % par an. Nettement mieux qu’un placement d’épargne classique. 

 

Le déficit foncier

Ce mécanisme de droit commun permet à ceux qui perçoivent déjà des loyers d’alléger leur impôt de manière importante, s’ils rénovent un logement locatif. Pour bénéficier de cet allègement, il faut être dans le régime réel des revenus fonciers et non pas au micro-foncier. Dans ce cas, les propriétaires peuvent déduire l’ensemble des charges liées à la rénovation de l’immeuble (travaux de toiture, de menuiserie, de réfection des planchers, d’isolation, coût du crédit, assurance…) des revenus fonciers qui permet la première année d’imputer un déficit dans la limite de 10 700 € et ensuite, si celui-ci n’est pas absorbé en totalité, de l’imputer sur les revenus fonciers à venir. De ce fait, cela réduit l’assiette taxable et, par conséquent, l’impôt et les prélèvements sociaux. 

 

Le Denormandie 

Les particuliers qui achètent et réhabilitent un logement dans l’une des 245 villes du programme Action cœur de ville peuvent profiter d’économie d’impôt allant jusqu’à 21 %. Les propriétaires peuvent rénover eux-mêmes ou passer par un opérateur, mais les programmes sont rares.

 

Le Pinel ancien 

Le Pinel ancien concerne la transformation de bâtiments industriels en logements. À la clé, un double avantage. Une partie des sommes déboursées (foncier, travaux de structure, frais d’achat…) donne droit à une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %, dans le cadre du Pinel. Les dépenses de restauration et de rénovation (travaux de toiture, de menuiserie, de réfection des planchers, d’isolation, d’électricité…) bénéficient du mécanisme du déficit foncier. 

 

Le monument historique 

L’investisseur achète un logement dans un bâtiment classé (château, abbaye…) rénové par un opérateur. Les travaux et les intérêts d’emprunt du crédit sont déductibles à 100 % du revenu global, sans limites. C’est un levier très puissant, mais qui ne vaut le coup que pour les très gros revenus, ceux au moins imposés à la tranche de 45 %. Les acheteurs devront louer le logement nu pendant au moins trois ans et le détenir quinze ans. Ils peuvent aussi faire le choix d’y habiter. Dans ce cas, le montant des travaux à défiscaliser est réduit de moitié.

 

Le Malraux 

Il s’agit là d’acquérir et de rénover un appartement dans un quartier sauvegardé en échange d’une grosse réduction d’impôt. Le montant de la réduction est de 30 % du montant des travaux, dans la limite de 400 000 €, soit 120 000 € sur quatre ans. Le Malraux peut avoir du sens pour des contribuables au-delà de 30 % de tranche marginale d’imposition. Attention, le fisc suit ces montages à la loupe et les pièges sont nombreux, notamment au niveau des travaux non éligibles et de l’application du taux de TVA. Mieux vaut passer par un opérateur spécialisé pour éviter les erreurs. Les propriétaires doivent garder et louer ce logement au moins neuf ans.

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