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Fiscal : comment réviser le loyer d’une habitation et éviter les impayés

Comment réviser le loyer d’une maison que je loue ? Quelles précautions à prendre pour rédiger un congé ? Et comment sécuriser le versement de ses loyers contre les risques d’impayés ?

© D. R.

La révision d’un loyer se fait en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL), qui est basé sur l’indice des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. Elle s’applique aux logements d’habitation loués non meublés (ceux régis par la loi du 6 juillet 1989), aux loyers des bâtiments d’habitation compris dans un bail rural et aux redevances de location-accession à la propriété. Sont exclus : les baux commerciaux, les bureaux et les locations spécifiques.
A l’initiative du bailleur, le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit. En l’absence de clause, le loyer restera le même jusqu’à la fin du bail. La date de révision est celle indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, la date anniversaire du bail.

Calculer le nouveau montant du loyer
L’indice de référence des loyers d’un trimestre donné correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. Cet indice est calculé sur une référence 100 au quatrième trimestre 1998. Il ne faut pas confondre la révision du loyer, qui intervient chaque année en cours de bail, avec l’augmentation que le propriétaire peut proposer au renouvellement du bail, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à celui des logements comparables au voisinage, ou encore à la majoration du loyer en cours de bail, consécutive à la réalisation de travaux d’amélioration par le bailleur.
Désormais, la revalorisation annuelle ne peut excéder la variation annuelle de l’indice des références des loyers. La clause de révision prend généralement pour référence le dernier indice connu à la date de signature du contrat de location. Le principe est le suivant :
il faut connaître l’IRL de l’année passée et celui de l’année en cours concernant le même trimestre. La meilleure solution est de toujours utiliser le même trimestre de référence. Les indices IRL sont publiés chaque trimestre par l’Insee.

Exemple
Supposons que votre bail ait été signé le 31 janvier 2017, et qu’il comporte une clause de révision annuelle du loyer à la date anniversaire du bail. Si le bail fait référence à l’indice du 4e trimestre 2016, on utilisera, chaque année, l’IRL du 4e pour calculer la révision. Le montant du loyer est de 600 €, hors charges. Le dernier indice de référence des loyers connu à la signature du bail était celui du 4e trimestre 2016 (cf. tableau), soit 125,50. L’indice des loyers du 4e trimestre 2017 est de 126,82 (cf. tableau). Donc, à compter du 1er février 2018, le nouveau loyer sera de 600 € x 126,82 (nouvel indice connu à la date d’anniversaire), le tout divisé par 125,50 (indice de référence) = 606,31 €.
Et ainsi de suite, d’année en année, jusqu’à la fin du bail.

Congé délivré par le bailleur

Depuis le 1er janvier 2018, le bailleur qui délivre un congé pour vendre ou reprendre à son usage un immeuble loué vide, et à titre de résidence principale, doit y joindre une notice explicative. Elle précise à la fois les voies de recours dont dispose le locataire et ses propres obligations.
Cette notice émane de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, mais il aura fallu attendre la fin de l’année 2017 pour connaître avec précision son contenu. Cela a été acté par arrêté en date du 13 décembre 2017. 
La notice mentionne la durée du préavis et les modalités de protection des locataires âgés de plus de soixante-cinq ans, le motif du congé et, le cas échéant, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que son lien de parenté avec le bailleur. On y trouve également indiqué qu’en cas de congé frauduleux, le bailleur encourt une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 . Ce nouvel arrêté a été peu apprécié par les représentants des bailleurs. Pierre Hautus, de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), commente ainsi cette initiative : «Cette nouvelle obligation, dernière étape d’une série de mesures pour une sur-information inutile des locataires, ajoute de la suspicion dans leurs relations avec les propriétaires.» Il juge, par ailleurs, «peu probable que les locataires liront un document aussi dense que celui-ci». Afin d’éviter tout problème particulier, l’UNPI conseille de faire signifier tout congé pour reprise ou pour vente par un huissier. «Ainsi, le locataire ne pourra pas contester la nature du document qui lui a été remis, et cela permet d’apporter la preuve que la notification était bien annexée au congé.»

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