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Investissement locatif : le «Duflot» plus contraignant

L’investissement locatif bénéficie d’avantages fiscaux. Le dispositif «Duflot» qui remplace le "Scellier" offre une réduction d'impôt plus intéressante, mais il durcit les conditions d’accès.

© Emmanuel Baratte

Le dispositif Duflot remplace depuis le 1er janvier 2013, la réduction «Scellier intermédiaire». Les investissements dans le logement locatif réalisés en 2013 dans le cadre de ce nouveau dispositif permettront de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 18 % (contre 13 % auparavant) du prix de revient du bien, plafonné à 300 000 € et à 5 500 € par m² sur une période de 9 ans.

Réservé exclusivement aux logements basse consommation
Le dispositif Duflot ne s’adresse qu’aux logements classés BBC (bâtiment basse consommation), c’est-à-dire ceux qui respectent désormais la norme "RT 2012".
Sont concernés les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement, ou encore ceux que le propriétaire fait construire ou qui font l’objet d’une remise à neuf et dont le permis de construire est déposé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

Engagement du bailleur
Le propriétaire doit s’engager à louer le bien nu pendant au moins neuf ans, à titre de résidence principale, à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal ou de sa famille. Il est aussi tenu de respecter des plafonds pour les revenus de son locataire (voir tableau).

Base de la réduction d’impôt et plafond de loyers
Le prix de revient du logement retenu, dans la limite de 300 000 euros, pour le calcul de la réduction d’impôt est désormais soumis à un plafond de loyers mensuels par mètre carré habitable, charges non comprises.
Pour les baux conclus en 2013 ces plafonds sont les suivants :
- zone A bis (Paris et 68 communes limitrophes) : 16,52 €/m² ;
- zone A (le reste de l’Ile de France, le Genevois et la Côte d’Azur) : 12,27 €/m² ;
- zone B1 (villes de plus de 250 000 habitants) : 9,88 €/m² ;
- zone B2 (les villes de 50 000 à 250 000 habitants) : 8,59 €/m² ;
- zone C : pas retenu.

Ce montant pourra éventuellement être modulé à la baisse par arrêté du préfet de région.
A ces plafonds de loyers est ensuite appliqué un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S, dans laquelle S est la surtaxe du logement.
Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale et ne peut excéder 1,2.
La surface à prendre en compte pour le calcul de ce coefficient s’entend de la surface habitable, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, et de la surface des annexes.
Le dispositif Duflot concerne essentiellement l’acquisition d’un logement situé en zone A ou en zone B1, c'est-à-dire en Ile-de-France ou dans les principales agglomérations françaises.
Par contre, les logements situées en zone B2 ne seront éligibles au dispositif que s'ils ont été acquis avant le 30 juin 2013. Après cette date, une procédure d’agrément devrait être fixée par le préfet. Finalement, ce dispositif vise plutôt à encourager le logement «social» dans les grandes agglomérations.

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