Loi Elan : ce qui va changer

Le projet de loi Elan a été présenté par Jacques Mézard, le ministre de la Cohésion des territoires, ainsi que Julien Denormandie, secrétaire d’Etat auprès de ce dernier. Il vise essentiellement à faciliter la construction de nouveaux logements et de protéger les plus fragiles.

Bail mobilité
Un nouveau contrat de location meublée, appelé «bail mobilité», est créé pour une durée d’un à dix mois. Il est destiné aux personnes en mobilité, que ce soit pour cause de formation professionnelle, d’études supérieures, d’apprentissage et de stages, lors de mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle et de volontariat au service civique. Il a deux particularités : contrairement à un bail de location classique, il est non renouvelable, et il est signé sans dépôt de garantie, qui ne pourra être exigé par le bailleur. Le locataire pourra bénéficier de la garantie Visale (Visa pour le logement et l’emploi) qui couvre les éventuels loyers impayés.

HLM
Le gouvernement souhaite quintupler les ventes annuelles de logements sociaux, pour permettre aux bailleurs sociaux de construire davantage de logements. L’objectif est de vendre plus de 40 000 logements HLM par an, contre 8 000 actuellement, et d’aider ainsi les sociétés HLM à se refinancer. Jusque-là, lorsqu’un organisme HLM vendait des logements qu’il gérait, il fixait le prix de vente après avis du maire de la commune. Désormais, le prix de vente sera fixé par le bailleur, et non par le service des domaines. Le gouvernement a également prévu la création d’une foncière, gérée par Action Logement, qui pourra acquérir des immeubles entiers.

Architectes de France
La loi réduit le rôle des Architectes des bâtiments de France (ABF), dont les avis, de «conformes», c’est-à-dire obligatoires, deviendront «simples», donc consultatifs, pour les projets se rapportant à la résorption du bâti insalubre et pour l’installation de pylônes de téléphonie mobile.

Permis de construire
Il est question de dématérialiser les demandes de permis de construire. La téléprocédure ne sera pas disponible dans toutes les communes. Seront concernées, celles dont la population est supérieure à un seuil, fixé par décret. Il est prévu que les délais de recours soient raccourcis, à partir d’une certaine date, le requérant ne pourra pas invoquer de nouveaux arguments pour motiver son recours. Un décret ramènera les délais de jugement à dix mois contre dix-huit à vingt-quatre mois à l’heure actuelle.

Encadrement des loyers
Grand retour de l’encadrement des loyers, dispositif consistant à limiter l’évolution du loyer d’un logement lors de sa mise ou remise en location ou lors du renouvellement du contrat de location, annulé par les tribunaux administratifs de Lille et Paris, où il était expérimenté. Toutefois, il est prévu la poursuite de cette expérimentation pour cinq ans, dans les zones tendues et sur la base de propositions des collectivités locales, et des observatoires locaux des loyers. L’application de l’encadrement des loyers sera conditionnée au volontariat de la commune. A noter également que l’encadrement des loyers sera opposable aux bailleurs et que des sanctions seront prévues. En cas de non-respect du dispositif, et après mise en demeure restée vaine de s’y conformer, le bailleur pourra se voir sanctionné d’une amende jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et jusqu’à 15 000 euros pour une personne morale, comme une SCI.

Loi Littoral
La loi s’attaque également au cadre juridique de la construction dans les villes littorales. Elle offre des opportunités d’urbanisation complémentaire, mais celles-ci seront strictement encadrées. Ces nouvelles constructions sont ainsi prohibées dans la bande des cent mètres du littoral et dans les espaces proches du rivage. Elles sont, en revanche, autorisées dans les dents creuses, c’est-à-dire dans les parcelles de terrain vides qui se trouvent entre deux bâtiments érigés dans un même hameau. Il faudra, pour cela, l’accord du préfet et d’une commission départementale de protection de la nature et du paysage. Elles devront, par ailleurs, permettre d’améliorer l’offre de logements ou d’accueillir des services publics dans les espaces déjà urbanisés. Et le gouvernement s’est engagé à ne plus créer de nouveaux hameaux en périphérie de villages existants.

Location saisonnière
Il est prévu d’accroître les sanctions pénales et financières envers les loueurs qui ne tiennent pas compte de la réglementation en vigueur, comme les propriétaires qui excèdent le seuil de location de cent vingt jours, et les plateformes (AirBNB) de location saisonnière elles-mêmes qui ne transmettraient pas les décomptes des nuitées ou qui continueraient de proposer à la location des résidences principales déjà réservés plus de cent vingt jours dans l’année. Les premiers pourront se voir infliger d’une amende de 5 000 à 10 000 euros, et les secondes d’une amende de 50 000 euros.

Transformation de bureaux en logements
Dans l’objectif affiché de faciliter la transformation de bureaux en logements, la loi introduit un bonus de constructibilité (une surface constructible supplémentaire), c’est-à-dire des droits à construire additionnels jusqu’à 30 % au maximum. En clair, les entreprises pourront démolir, puis reconstruire des logements sur une surface plus grande que ce que la loi autorise habituellement pour une même surface, ou encore rénover en agrandissant des immeubles, quand cela sera possible techniquement. Les propriétaires pourront également déroger aux contraintes de mixité sociale fixées par les plans locaux d’urbanisme (PLU), hormis dans certaines villes.

Logements collectifs
Les logements collectifs ne devront plus être entièrement accessibles aux personnes à mobilité réduite. Au sein de chaque bâtiment à usage d’habitation ou à usage mixte, seulement un dixième des logements devront l’être, tandis que les autres devront être évolutifs, c’est-à-dire adaptables à la perte d’autonomie et au vieillissement.
Les bailleurs sociaux dont le patrimoine compte moins de quinze mille logements devront faire partie d’un groupe d’organismes de logement social d’ici à trois ans. La transmission de patrimoine via des fusions ou scissions d’organismes est facilitée. Les organismes de logements sociaux pourront créer des filiales pour répondre à des besoins précis. La vente de logements HLM sera facilitée : plus besoin d’autorisation préfectorale, prix de vente fixé librement par le bailleur social s’il vend à un autre organisme, et de droit de préemption détenu par les communes qui sera certainement supprimée.
Une ordonnance permettra aux bailleurs de fixer plus librement les loyers de leurs logements, en les adaptant aux capacités financières des ménages qui les occupent. Pour plus de transparence dans l’attribution des logements HLM, la cotation, qui attribue des points aux candidats en fonction de critères clairs, sera généralisée. La situation des locataires sera réexaminée tous les six ans : ceux ayant des revenus supérieurs aux plafonds devront payer un «surloyer» ou partir afin de laisser la place à des ménages moins aisés.
De même, qu’une autre ordonnance sera prise dans l’objectif de proposer un code de la copropriété simplifiée. Le gouvernement veut adapter la réglementation en fonction de la variété et de la taille des copropriétés. C’est pourquoi, la loi Elan prévoit de créer des conseils d’administration dans les grandes copropriétés.