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Réduire ses impôts avec le déficit foncier

L’investissement dans l’immobilier neuf n’est pas le seul à offrir des avantages fiscaux. Acheter un logement ancien en vue de le rénover pour un usage locatif, permet de baisser la pression fiscale.

Les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration sont pris en compte dans le calcul du déficit foncier, pas ceux d’agrandissement, de construction 
ou de reconstruction.
Les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration sont pris en compte dans le calcul du déficit foncier, pas ceux d’agrandissement, de construction
ou de reconstruction.
© AAP

Les revenus fonciers sont lourdement imposés, à hauteur de la tranche marginale, à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux. C’est pourquoi, il serait dommage de ne pas profiter du déficit foncier pour les propriétaires bailleurs qui peuvent faire une économie non négligeable, pouvant aller jusqu’à 10 700 €, et cumulable avec le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. Le principe : rénover un logement, les travaux venant réduire ou effacer totalement les impôts dus. 
C’est pourquoi, l’investissement d’un immeuble urbain ancien à rénover en vue de sa location paraît plus intéressant qu’un investissement dans le neuf. La raison est simple : vous pouvez déduire les sommes correspondantes aux travaux réalisés (pas tous), sous réserve d’être imposé selon le régime réel et non pas dans le cadre du micro foncier.

Déficit imputable sur les revenus
La plupart des travaux sont déductibles des revenus fonciers que vous louez et viennent diminuer votre base taxable globale de revenus fonciers. Si vous n’avez pas d’autres revenus fonciers, ces charges vont provoquer un déficit foncier. Ce déficit est imputable dans la limite de 10 700 € par an. Au-delà, le déficit est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Toutefois, les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition, aux travaux d’amélioration ou de réparation sont déductibles des revenus fonciers. Ces intérêts sont toujours exclus de l’imputation sur le revenu global. Cette règle s’adresse aussi aux assurances décès et aux de frais de dossier, mais ils sont reportables sur dix ans.
En clair, plus votre imposition est forte et plus l’économie d’impôt sera importante.
Par exemple, si votre taux marginal d’impôt est de 30 % (tranche d’impôt maximale), l’imputation d’un déficit de 10 700 € (montant maximum) permettra d’obtenir une baisse des impôts de 3 210 € (10 700 x 30 %), voire plus si vous êtes taxés dans une tranche supérieure (41 ou 45 %).

Travaux déductibles
Il y a les travaux d’entretien, de réparation, c’est-à-dire des dépenses qui ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance. Par exemple, au niveau des travaux d’entretien et de réparations, citons : le remplacement d’une chaudière, des fenêtres et volets, de la toiture, la réparation des planchers, la réfection de l’installation électrique, le traitement des bois, de la réfection d’une salle d’eau. En revanche, les réparations locatives, n’ont pas, en principe, le caractère de dépenses déductibles, sauf si elles sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure ou encore avant l’installation d’un nouveau locataire, pour en faciliter la location.
Ensuite, les travaux d’amélioration déductibles sont ceux qui ont pour objet d’apporter un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de la vie moderne sans modifier le volume, ni la surface habitable, ni la structure de l’immeuble d’habitation. La déductibilité est liée à la nature des travaux. Il s’agit bien souvent de l’installation d’un chauffage central, du tout à l’égout, d’une salle d’eau, d’une ligne de téléphone, de l’installation d’une cuisine intégrée dans un logement qui en était dépourvu, de l’installation d’équipements pour des personnes handicapées…

Travaux non déductibles
Les travaux de construction, de reconstruction ou agrandissement venant modifier la structure du bien ne sont pas déductibles. Cela s’entend des travaux comportant soit la démolition suivie de sa reconstruction, soit une modification du gros œuvre, soit encore de travaux ayant pour objet l’aménagement à usage d’habitation de locaux qui avaient un autre usage (garages, remises, local technique…), soit de l’agrandissement ayant pour effet d’accroître la surface habitable du logement (aménagement de combles, ou d’un grenier).

Formalisme
Lorsqu’un déficit foncier a été déduit du revenu global, le bien doit continuer à être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit. Si la location est interrompue durant cette période, l’imputation sera remise en cause et l’impôt de l’année d’imputation sera recalculé.
Pour être déductible, il faut tout d’abord prouver la réalité des travaux, le montant et la nature des dépenses. La facture est le seul élément qui concrétise la déductibilité de la charge. C’est pourquoi, la facture doit comporter le nom du propriétaire du bien et l’adresse de l’immeuble (n° et rue, ville, étage, n° de l’appartement) sur lequel les travaux sont réalisés. Dans le cas où des travaux d’agrandissement (charges non déductibles) et des travaux de réparation ou d’améliorations (charges déductibles) sont réalisés en même temps, ces derniers ne seront déductibles que dans la mesure où ils sont totalement dissociables des travaux d’agrandissement. Si vos factures ne présentent pas ce détail, l’Administration est en droit de vous les rejeter.

Cas pratique

Un couple d’agriculteurs disposant de revenus imposables de 70 000 €, et se trouvant à un taux marginal de 30 % achète une maison à rénover de 115 000 €. Le montant des travaux déductibles s’élève à 35 000 €. Après rénovation, le logement est loué 500 € par mois. Les charges annuelles (taxe foncière, intérêt des emprunts…) sont de 1 500 € par an. étant précisé que le couple n’a pas d’autres revenus locatifs.
Le revenu imposable de la première année est calculé de la manière suivante : le montant des  revenus fonciers après déduction des charges  sera de : 6 000 € -1 500 € - 35 000 € = - 30 500 €. Ce montant est considéré comme un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, soit un revenu imposable de 59 300 € (70 000 - 10 700).
En conséquence, l’impôt dû sera de : 6 560 €, à l’inverse, si le couple avait acheté un logement, sans travaux, son revenu serait passé à 74 500 €, soit (70 000 + 6 000 -1 500). Son impôt sur le revenu aurait atteint 11 200 € et le couple aurait dû acquitter 774 € de prélèvements sociaux soit 11 974 € d’impôt au total.
Au final, ce couple économise la première année 5 414 €, tout en sachant que le reliquat de déficit de 19 800 € (30 500 -10 700), non utilisé la première année pourra être déduit des revenus locatifs des dix prochaines années, ce qui veut dire dans notre cas d’espèce, il ne sera pas imposable en revenus fonciers avant quasiment cinq ans, en plus de la première année (19 800 divisé par le loyer imposable de 4 500 (6 000 – 1 500).

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