Réforme Duflot : les loyers vont être encadrés

Le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové prévoit, entre autres, d'encadrer durablement les loyers dans les zones "tendues". Un premier décret sur l'encadrement des loyers est déjà entré en vigueur depuis le 1er août 2012 et reconduit pour un an depuis le 1er août 2013. Le principe est simple : à la relocation (changement de locataire) ou au renouvellement du bail (lorsque le locataire reste en place), la revalorisation du loyer ne peut excéder celle de l'indice de référence des loyers (IRL). Ce dispositif s'applique dans 39 agglomérations françaises. Deux dérogations sont prévues : si le propriétaire réalise des travaux d'amélioration du logement ou si le loyer pratiqué est manifestement sous-évalué en comparaison avec le marché pour un même type de bien et dans un secteur géographique identique.

Le prochain dispositif
Il devrait supplanter le système actuel et prévoit d'encadrer durablement les loyers des nouvelles locations et des relocations, dans les zones tendues où l'offre et la demande de logements est déséquilibrée. Viennent s’ajouter aux 39 premières agglomérations 28 autres de plus de 50 000 habitants. Au total, cet encadrement concernera 70 % du parc de logements locatifs privés. Le logement social n'est pas concerné par le mécanisme.
Ce prochain dispositif prévoit de fixer dans les zones concernées trois niveaux de loyers : un loyer médian de référence, un loyer médian de référence minoré et un loyer de référence majoré par type de logement et par secteur géographique. Ces données seraient fixées chaque année par le préfet. Plus précisément, le loyer majoré ne pourra pas excéder 20 % du loyer médian de référence et le loyer minoré sera fixé 30 % en-dessous du loyer médian de référence.
Exemple : dans l'hypothèse d'un loyer médian de référence fixé à 100, si vous payez un loyer 140, vous paierez au mieux 120 (plafond du loyer médian de référence majoré). En conséquence, cela devrait favoriser les locataires aux loyers les plus chers. A l'inverse, si vous payez 50, votre propriétaire pourra augmenter votre loyer.

Un observatoire des loyers
Pour fixer le loyer médian de référence, et, ainsi déterminer le loyer de référence majoré et minoré, le préfet doit s'appuyer sur des données issues des observatoires des loyers mis en place dans chacune de ces zones tendues. Il s’agit d’une collaboration entre les collectivités locales, l’ADIL (agence départementale d’information pour le logement), les fédérations et syndicats de l’immobilier…
Dans le contrat de bail type devra être indiqué le montant du loyer médian de référence dans la zone où est situé le logement, ainsi que le montant du dernier loyer acquitté par le locataire. Dès l'application du dispositif, uniquement au moment du renouvellement du bail, le loyer peut donner lieu à une action en diminution s'il est supérieur au loyer médian de référence majoré. De la même manière, le loyer peut donner lieu à une action en réévaluation s'il est inférieur au loyer médian de référence minoré, avec une possibilité d'étalement de la hausse pour le locataire. Chacune des parties peut proposer à son cocontractant au moins six mois avant le terme du contrat, un nouveau loyer. Si les parties ne parviennent pas à un accord à l'amiable, chacune peut saisir la commission départementale de conciliation.
L'encadrement des loyers permettra certes d'éviter les abus. Mais il pourra repousser de nombreux investisseurs à se lancer dans un placement locatif ou conduire des propriétaires à retirer leur bien du marché locatif.