SCI et GFA : tenir une comptabilité, c’est mieux

Choisie par de nombreuses familles, la société civile im­mobilière (SCI) et le groupement foncier agricole (GFA) sont des outils qui permettent de gérer et de transmettre un patrimoine. Souvent préférables à l’indivision, ils régissent la détention des biens, leur gestion, leur partage et de leur transmission dans des conditions fiscales en général favorables. Ces deux types de so­ciétés civiles ont une grande liberté de fonctionnement. La loi oblige certaines sociétés ci­viles immobilières à tenir une comptabilité dite «commerciale». Il s’agit des SCI assujetties à la tva, à l’impôt sur les sociétés, des SCI dont certains associés sont assujettis à l’impôt sur les sociétés ou relèvent des bénéfices industriels et commerciaux ou des bénéfices agricoles. D’autres critères obligent aussi certaines SCI à tenir une comptabilité, par exemple, quand le bilan est supérieur à 1 550 000 € et un chiffre d’affaires d’au moins 3 100 000 €.
Pour les autres SCI et GFA, il n’y a pas l’obligation de tenir une comptabilité à proprement parler.

Tenir une comptabilité
S’il est conseillé de tenir une comptabilité, ce n’est pas seulement par ce que le code civil l’y invite, mais qu’il y va des intérêts de chacun. L’existence d’une comptabilité de la société présente l’avantage de pouvoir se justifier à l’occasion d’un contrôle fiscal, de pouvoir se défendre, de présenter les comptes aux autres associés, de déterminer de façon claire le compte de résultat de la société et de permettre au gérant de remplir ses obligations vis-à-vis des associés. Pour bon nombre de sociétés, la tenue d’une comptabilité de trésorerie (en fonction du compte bancaire de la société) a le mérite d’être simple et suffisant. Dans d’autres cas, il sera peut être nécessaire de tenir une comptabilité d’engagement (comptabilité commerciale) pour permettre de gérer les comptes courants, les opérations sur le capital, la mise en place de réserves ou encore la comptabilisation d’amortissements.

Un minimum à respecter
Pour pouvoir réaliser le compte de résultat, il est nécessaire de tenir un relevé des recettes (loyers encaissés et revenus financiers) et un relevé des charges (primes d’assurances, travaux, autres charges, intérêts financiers, etc, …). La différence entre les deux comptes donne le résultat de la société : bénéfice ou déficit. Le résultat est souvent attribué au prorata du capital détenu par les associés, résultat qui sera déclaré par chaque associé au titre de l’impôt sur le revenu. Une fois déterminé, le résultat est présenté en assemblée générale. Il ne faut pas oublier que c’est la totalité des bénéfices qui sont à déclarer au fisc, et non ceux qui sont simplement versés par la société, même quand une partie des résultats est mise en réserve.

Les comptes courants d’associés
Dans le cadre des SCI et des GFA, il est courant qu’un associé prenne en charge les dépenses engagées pour des biens détenus par la société. En effet, ce type de société ne dispose pas de trésorerie propre, ni de revenus propres, et de ce point de vue dépend étroitement des finances personnelles d’un ou plusieurs associés. Par exemple, les parents se chargent de l’entretien de la résidence secondaire détenu par la SCI composée des membres de la famille (parents et enfants), de ses réparations, comme s’ils détenaient le bien en direct. Autant de dépenses supportées par l’associé, qui les avance en compte courant associé à la SCI ou au GFA. Elles peuvent représenter des sommes importantes lorsqu’il s’agit de remboursement d’un crédit immobilier. Si les associés ont remboursé le crédit sollicité par la SCI au moyen de leurs deniers personnels, par exemple, cette somme alimente automatiquement le compte courant associé concerné. L’addition de ces sommes représente une dette de la société à l’égard de ses associés. En cas de transmission des parts de la société, il ne faut pas oublier d’en tenir compte. D’autre part, il arrive souvent, qu’au moment d’une succession qui comprend une SCI, les héritiers oublient souvent de préciser le montant du compte courant qui est préjudiciable fiscalement. Depuis 2012, la fraction du compte courant qui n’est pas liée à l’acquisition du bien, mais qui correspond à des travaux ou des charges de fonctionnement n’entre plus dans le passif pour le calcul des droits d’enregistrement de 5 %.

Rester à jour
C’est pourquoi, il est fortement conseillé de tenir une «comptabilité» pour permettre d’avoir l’existence des mouvements liés à chaque dépense nécessaires au fonctionnement de la société et des sommes liées au remboursement du capital de la société. La tenue d’une assemblée générale permet de conserver les situations de chaque année. Contacter votre comptable, il vous aiguil­lera sur la tenue de compte de SCI ou de GFA.