Taxe foncière : le constat d’une croissante augmentation pour les propriétaires-bailleurs
Depuis l’an dernier, le poids de la taxe foncière augmente sous l’effet des hausses de taux et de la revalorisation des bases foncières soumises à l’inflation et commence à pénaliser la rentabilité locative.
On peut le voir dans les recettes de la taxe foncière bâtie qui a augmenté de 1,2 milliard d’euros en 2022 et il est prévu plus de 2 milliards d’euros en 2023. Le constat est simple : une augmentation de la taxe foncière qui devient récurrente. Dans les deux cents plus grandes villes de France, la taxe foncière a progressé en moyenne de plus de 4,7 % sur un an, d’après l’Observatoire national des taxes foncières sur les propriétés bâties (UNPI). Cette hausse n’était que de 1,3 % entre 2021 et 2022. Depuis une dizaine d’année, la taxe foncière augmente régulièrement. D’après l’UNPI, entre 2011 et 2021, la taxe foncière en moyenne a progressé de 24,9 % sur l’ensemble du territoire. En 2022, la hausse des taux votés par les collectivités locales représente une hausse moyenne de 5,9 % par rapport à l’année précédente. Ce qui est en partie responsable de l’augmentation de la taxe foncière. Mais le fait le plus marquant est celui de l’augmentation mécanique des valeurs locatives par le biais de l’inflation. Celles-ci servent de base de calcul à l’impôt pendant chaque année. Il s’agit des valeurs locatives cadastrales de chaque propriété, représentant, en principe, le loyer annuel potentiel de cette propriété. À cette valeur, est appliqué un abattement forfaitaire de 50 %. Celui-ci est censé couvrir les frais de gestion et d’entretien d’un bien immobilier (assurance, réparations...). Chaque année, ces valeurs locatives sont majorées par application d’un coefficient forfaitaire applicable au niveau national. Ce coefficient est fixé en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH). Le niveau d’inflation actuel entraîne automatiquement les bases à la hausse, à savoir + 3,4 % en 2022 et + 7,1 % en 2023 qui va intervenir sur les feuilles d’avis d’imposition foncière en octobre prochain, soit plus de 10 % en deux ans.
La réforme des bases locatives aura un impact
Pour le propriétaire bailleur, cet accroissement de la charge fiscale pèse sur la rentabilité locative de son investissement. Il doit donc intégrer ce paramètre dans son calcul de rentabilité locative, et prévoir qu’il évoluera vraisemblablement à la hausse. En effet, la réforme des bases de la taxe foncière programmée pour 2026 devrait avoir un impact sur la facture fiscale des propriétaires qui, pour certains, sera accentuée. Les valeurs locatives retenues ont été calculées en 1974 à partir de données, notamment de marché, de 1970. Depuis, elles n’ont jamais été actualisées, à l’exception d’une campagne de revalorisation menée en 1980. Cette réforme devrait donc conduire à d’importants transferts de charges, notamment pour les propriétaires de biens anciens. Ces valeurs locatives sont également utilisées pour le calcul de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe d’habitation qui ne concerne plus aujourd’hui que les résidences secondaires. Affaire à suivre.
