Vente de biens immobiliers : de nouvelles règles pour 2013

La loi de finances pour 2013 et la 3ème loi de finances rectificative pour 2012 comporte plusieurs mesures concernant la plus value des particuliers.

Rappel sur le calcul des plus values immobilières
Les plus-values immobilières sont taxées à 19 %, plus 15,5 % de prélèvements sociaux, soit 34,5% au total. Le propriétaire bénéficie d’un abattement de 2 % par an entre la sixième et la dix-septième année de détention, de 4 % au delà de la dix-septième année, et de 8% au-delà de la vingt-quatrième année. Ce qui revient à une exonération totale de la plus-value au bout de trente ans de détention du bien. La résidence principale est toujours exonérée d’imposition sur les plus-values.

Une surtaxe au-delà de 50 000 euros de plus-value immobilière
Par contre, ce qui paraît assez paradoxal, le gouvernement instaure à partir du 1er janvier 2013 une surtaxe sur la plus value immobilière réalisée au-delà de 50 000 €.
Le barème de cette surtaxe, dont le taux est compris entre 2 à 6 %, s'appliquera sur la totalité de la plus-value.
La surimposition sera appliquée après le calcul des abattements pour durée de détention.
Exemple : prenons le cas d’une résidence secondaire détenue depuis 15 ans. Son propriétaire la vend en réalisant une plus-value brute de 150 000 €. Il bénéficie d’un abattement de 20 % après 15 ans de détention (2% par an de la 6^ème à la 16^ème année). Il doit donc être imposé à 34,50 % (19 % + 15.5 %) sur 120 000 €.
Il devra payer une surtaxe de 3 % sur le calcul de la plus value nette imposable, compte tenu de la plus value de 120 000 €, (voir tableau en bas à gauche).
Pour résumé, ce propriétaire devra donc s’acquitter de :
- 15,5 % de prélèvements sociaux sur 120 000 €, soit 18 600 €.
- 19 % d’impôt sur120 000 €, soit 22 800 €.
- 3 % de taxe additionnelle sur 120 000 € (voir tableau), soit 3 600€.

Alourdissement de la taxe sur les logements vacants
Appliquée depuis le 1^er janvier 1999 dans huit agglomérations (Paris, Bordeaux, Lyon, Lille, Toulouse, Montpellier, Nice, Canne-Grasse-Antibes), cette taxe est étendue aux agglomérations de plus de 50 000 habitants, contre 200 000 auparavant. Le taux de cette taxe est porté à 12,5 % la première année d'imposition, au lieu de 10 % actuellement, puis à 25 % à compter de la deuxième année. Elle est calculée en fonction de la valeur locative foncière brute du bien et ses dépendances et elle est payée par les propriétaires, usufruitiers ou détenteurs d'un bail à construction ou à réhabilitation.
Pour être imposable, deux critères sont retenus : d'abord, le logement (appartement ou maison) doit être libre depuis au moins deux années consécutives au 1^er janvier de l'année d'imposition. Un logement vacant au 1^er janvier 2013, par exemple, demeure imposable au titre de 2012 s'il est vacant depuis le 1^er janvier 2011. Ensuite, le logement doit disposer d'un confort minimum, sans meubles. Donc si vous possédez un logement vacant meublé ou une résidence secondaire, vous ne paierez pas la taxe.
Autre exception à la taxe : si votre logement doit, dans un délai proche, disparaître ou faire l'objet de travaux ou si votre logement mis en vente au prix du marché, ne trouve pas preneur.
Dernier cas, si votre logement a été occupé plus de trente jours consécutifs au cours des deux années de référence, vous échappez aussi à la taxe.