Bail cessible : un outil qui a le vent en poupe

Les dispositions du statut du fermage ne permettent pas aujourd’hui de transmettre une exploitation hors cadre familial. En fait, la cession de bail rural est interdite, sauf au profit du conjoint ou d’un descendant avec autorisation du bailleur. Cela conduit souvent au démantèlement de l’exploitation sans successeur. C’est pourquoi, le législateur a voulu créer un bail cessible, afin de faciliter la transmission de l’exploitation de manière globale. Ainsi, le bail cessible permet au preneur de céder son bail à tout exploitant extérieur à sa famille moyennant une contrepartie financière, que ne permet pas le bail classique de 18 ans.

Bail cessible : c’est quoi ?

Créé par la loi d’orientation, le bail cessible dispose d’une particularité que les baux classiques n’ont pas, celle autorisant le locataire à céder son bail à des personnes autres que ses descendants ou son conjoint. La durée du bail initial est fixée à 18 ans et doit être signé devant notaire. Rien n’empêche aujourd’hui de faire des baux d’une durée supérieure à 18 ans. On remarque de plus en plus des durées de baux de 30, 35 ans. À défaut de congé par acte extrajudiciaire délivré 18 mois avant le terme, le bail cessible se renouvelle par période de 9 ans. 

Certaines clauses peuvent être librement négociées : droits et obligations du preneur en matière d’exploitation, répartition du droit de chasse et du droit de chasser, cession du bail sans fonds agricole…

Une autre caractéristique de ce bail permet au bailleur de s’opposer, sans motif particulier et à chaque renouvellement, à la poursuite du contrat. Pour cela, il doit délivrer un congé par huissier. Cela génère un préjudice pour le fermier et l’exploitation agricole. Dans ce cas, le bailleur doit payer au fermier une indemnité d’éviction correspondant au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comme dans un bail commercial, qui comprend : la dépréciation du fonds du preneur, les frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour acquérir un bail de même valeur. Toutefois, des règles en matière de reprise par le bailleur en fin de bail serait bien utile. 

Si le congé est fondé sur une faute du preneur (non-paiement du fermage, mauvaise exploitation du fonds…), l’indemnité n’est pas due.

En théorie, cette indemnité doit permettre au preneur, en cas d’éviction totale, de retrouver une exploitation de même valeur économique.

Un loyer majoré 

Le prix du loyer est fixé selon les valeurs locatives édictées dans chaque département avec un minima et un maxima en fonction de chaque catégorie de baux, dont seul le maxima peut être majoré de 50 %. Cette majoration trouve sa justification dans la cessibilité du bail. Mais, en pratique, les bailleurs ne sollicitent pas toujours le maximum autorisé. Cela fait toujours l’objet d’un accord entre le fermier et le bailleur. 

Vente et paiement du fermage 

Autre aspect, et pas des moindres, si le bailleur décide de vendre tout ou partie de ses biens loués, le preneur, dans le cadre de son droit de préemption, ne peut pas demander la révision du prix de vente des biens loués devant le tribunal paritaire des baux ruraux (chose possible dans les baux classiques) et le droit de préemption de la Safer ne peut pas s’appliquer (à condition que le bail ait été réalisé depuis au moins trois ans). 

En ce qui concerne le paiement de fermage, un seul défaut suffit pour demander le non-renouvellement du bail. Dans les baux classiques, il faut avoir deux défauts de paiement.

La fiscalité 

Le régime fiscal du bail cessible est aligné sur celui des baux à long terme. Le bailleur bénéficie des mêmes avantages fiscaux que les autres baux à long terme, en particulier la décote de la valeur vénale du foncier, l’exonération totale ou partielle de l’impôt sur la fortune immobilière et l’exonération de droits de mutation à titre gratuit, à concurrence des trois quarts de leur valeur jusqu’à 300 000 €, et la moitié pour le surplus.

Evidemment, en dehors des dispositions stipulées ci-dessus, celles du statut du fermage demeurent toujours applicables.

Liberté de cession du bail

Le bail cessible offre la possibilité au preneur en place de céder son droit au bail. La cession du droit au bail ne nécessite pas l’autorisation du bailleur, mais seulement une information qui prend la forme d’une notification. Cette lettre doit comporter l’identité du repreneur et la date de cession envisagée, au moins trois mois au préalable par lettre recommandé avec accusé de réception, à défaut, la cession est nulle et le bail résilié. Le cas échéant, le bailleur peut exercer un recours en justice, dans les deux mois, à condition que ce soit pour un motif légitime (garantie financière du nouveau fermier par exemple). Évidemment, dans ce genre de situation, pour entretenir de bons rapports avec son propriétaire, il est certainement plus judicieux d’en discuter au préalable pour connaître l’avis du bailleur.

Le droit au bail est une notion différente du «pas-de-porte». Si le pas-de-porte est un droit d’entrée représentant une somme d’argent demandée au futur locataire au début du bail par le propriétaire (pratique civilement et pénalement condamnée par l’article L.411-74), le droit au bail représente, quant à lui, la somme versée par le nouveau locataire à l’ancien locataire dans la reprise d’un bail cessible, représentant le supplément de bénéfice issu du bail.

L’article L. 411-74 du Code rural (répétition de l’indu) est inapplicable au bail cessible. Cela permet de donner une valeur à ce bail et supprime les restitutions, qui peuvent dans certains cas coûter très cher au cédant.

Quel intérêt ?

Il ne faut pas oublier que le bail cessible a été créée en même temps que le fonds agricole. Le législateur a voulu que le bail cessible, associé au fonds agricole, soit une garantie de transmettre une entité économique dans son ensemble, sans risque de démantèlement et de valoriser le travail d’une carrière d’exploitant. Il offre un équilibre que les autres baux ne peuvent offrir. Avant d’être conclu, chaque partie doit en mesurer l’équilibre financier entre les deux parties, pour le preneur, des conditions prévisibles de cession de son exploitation et, pour le bailleur, de sa volonté de reprise du bien ou du non-renouvellement du bail.

Les exploitations réalisant des investissements relativement importants et amortis sur des durées longues (bâtiment de stockage, installations spécifiques, irrigation…) veulent des «garanties», une des raisons pour laquelle les durées des baux atteignent des durées de 30-35 ans, à la fois pour pérenniser durablement l’exploitation des parcelles, rentabiliser l’investissement, stabiliser l’activité économique et disposer d’une sécurité.

Une reprise par un neveu ou un cousin devient possible grâce au bail cessible. Les autres baux n’offrent pas cette possibilité. Certes, le bailleur perd un peu de son pouvoir de contrôle du fonds loué, ne pouvant vraiment choisir son fermier dans le cadre de la cession d’un bail cessible. Mais c’est avant tout un contrat, qui implique l’accord des deux parties. Une fois signé, difficile d’y revenir. À cela s’ajoute la crainte d’une «indemnité importante» si le bailleur envisage de reprendre son bien. Cette option devrait faciliter les installations en fermage sur des unités économiques viables. Attention, les bailleurs peuvent recevoir une rémunération plus importante de leur location et prétendre, moyennant une indemnité, à recouvrer la libre disposition de leur bien à une date certaine. 

Désormais, les droits d’entrée sont autorisés lors de la conclusion des baux cessibles, comme au moment de leur cession. Cette possibilité offerte pour le propriétaire, permet de percevoir une somme à la signature du bail ou à la cession de bail, qui est la contrepartie de l’acquisition de la propriété culturale par le preneur. Mais, quelquefois, la fiscalité du bail cessible peut être lourde dans certains cas. Mais, avec le temps, le bail cessible séduit les propriétaires qui ont une approche d’investisseurs et ne se préoccupent pas du preneur dans la mesure où ils touchent leur loyer. Pour les autres, il faut encore un peu de temps pour les séduire…