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Bail rural à long terme : pour transmettre, rien de tel !

La loi de finances 2019 est venue modifier les règles fiscales en matière de baux à long terme. Le seuil de taxation a été relevé de 101 897 à 300 000 €.

Le bail à long terme est un outil indispensable qui permet de transmettre du foncier à moindre coût.
Le bail à long terme est un outil indispensable qui permet de transmettre du foncier à moindre coût.
© D. R.



Les baux à long terme sont obligatoirement rédigés devant notaire et leur durée doit être au minimum de dix-huit ans. Ils sont publiés au service de la publicité foncière, et se renouvellent ensuite par tacite reconduction pour neuf ans, aux mêmes conditions que le bail initial. Mais rien n’interdit de refaire un nouveau bail de dix-huit ans, ne serait-ce que pour revoir les conditions de loyer, par exemple. Les baux d’une durée de vingt-cinq ans, les baux de carrière (durée supérieure à vingt-cinq ans et ayant pour fin de bail l’âge de la retraite du fermier) et les baux cessibles bénéficient des mêmes avantages fiscaux que les baux «classiques» à long terme. Les parts de groupement foncier agricole (GFA) non-exploitant en profitent également à la condition que les parts soient représentatives de biens immobiliers à destination agricole.
Pendant les périodes de reconduction, le bail conserve ses avantages fiscaux. Bien entendu, ces baux doivent porter sur des biens ruraux affectés à une exploitation agricole. Il peut s’agir de terres agricoles, de bâtiments servant à l’exploitation et de la maison, qui est considérée comme accessoire, si celle-ci constitue un ensemble avec le corps de ferme. Le bail à long terme offre à l’agriculteur une stabilité comparable à celle procurée par la propriété du sol et un prix de fermage supérieur à celui du bail ordinaire, ainsi que des exonérations fiscales attrayantes.

Transmission des biens
Le seuil de 101 897 € a été relevé à 300 000 € depuis le 1er janvier 2019. Ce seuil d’exonération n’avait pas été revalorisé depuis plus de quarante ans et était en inadéquation avec le prix du foncier agricole, ce qui ôtait tout ou partie de l’efficience au dispositif fiscal alors même que le coût du foncier était l’un des freins à la transmissibilité des exploitations. Cette réévaluation, transposée dans le cadre de l’impôt sur la fortune immobilière, permet de ne pas décourager le portage du foncier agricole par des investisseurs tiers.
C’est pourquoi lorsqu’intervient une donation simple, une donation-partage ou une succession, la valeur des biens ruraux loués (pleine propriété ou nue-propriété) bénéficie dorénavant d’un abattement de 75 % jusqu’à 300 000 € et, au-delà, d’un abattement de 50 %, pour chaque part taxable. Cet abattement est octroyé sur la part reçue par chaque enfant de chaque parent. L’abattement s’applique, quel que soit le degré de parenté entre celui qui transmet les biens et celui qui les reçoit (entre frère et sœur, oncle et neveu, cousin et cousin, personnes sans lien de famille). Il est renouvelable tous les quinze ans. L’abattement par parent et par enfant est de 100 000 €.
Une condition d’un délai de deux ans s’impose dès la conclusion du bail lorsque ce dernier est consenti au bénéficiaire de la transmission, à son conjoint, à un de leurs descendants ou à une société contrôlée par une ou plusieurs de ces personnes (dans certains cas particuliers, on peut se dispenser du délai de deux ans). La computation du délai de deux ans s’effectue à compter de la date à laquelle le bail a acquis date certaine, c’est-à-dire la date de l’acte, puisqu’il s’agit obligatoirement d’un acte authentique (bail notarié).
A titre d’exemple, un agriculteur envisage de faire un bail à long terme à son fils, qui va reprendre son exploitation en octobre 2019, et de faire ensuite une donation-partage à son fils et à ses trois filles. Dans ce cas, son fils ne pourra bénéficier de cet avantage qu’après le délai de deux ans. La computation du délai de deux ans s’effectue à compter de la date à laquelle le bail a acquis date certaine, c’est-à-dire la date de l’acte puisqu’il s’agit d’un acte authentique (bail notarié). En revanche, ses trois filles peuvent profiter de cet avantage fiscal dès la réalisation du bail à long terme. Le nouveau propriétaire doit conserver le bien pendant cinq ans. En cas de décès, aucun délai n’est exigé. C’est le cas aussi en cas d’échanges de biens ruraux.

IFI
En ce qui concerne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la valeur des biens loués par bail à long terme bénéficie d’une exonération totale ou partielle, parce qu’ils sont considérés comme des biens professionnels. Si le bail est consenti par le bailleur à certains membres familiaux (conjoint, ascendant, descendant, frères et sœurs), les biens ruraux loués sont totalement exonérés. En revanche, si le titulaire du bail n’a aucun lien familial, les biens ruraux sont taxés et retenus en base imposable après un abattement de 75 % jusqu’à 300 000 € et de 50 % au-delà.

Cas pratique
Aucune donation n’a été effectuée dans les quinze années précédant la donation actuelle. Un agriculteur veuf fait une donation en nue-propriété au profit de sa fille unique de terres agricoles et de bâtiments d’exploitation, s’élevant à 500 000 €. L’agriculteur garde l’usufruit, c’est-à-dire les revenus des biens immobiliers qu’il envisage de donner. Il est âgé de soixante-trois ans. Son usufruit* est donc de 40 % et la valeur en nue-propriété est de 60 %.
Dans le cas d’espèce, la valeur retenue pour la donation sera de 500 000 € x 60 % = 300 000 €.
A titre de comparaison, dans la deuxième colonne, c’est le même scénario, sans tenir compte de l’usufruit. Et la dernière colonne correspond à un bail ordinaire qui ne permet pas d’obtenir les avantages fiscaux.
Dans ce cas pratique, c’est incontestable, le bail à long terme permet de réduire ses droits à payer par rapport à un bail classique. Autre aspect non négligeable, le bail à long terme permet de percevoir un loyer «plus important» qu’un bail classique, notamment avec les baux cessibles ou le montant du loyer peut être valorisé jusqu’à 50 %. Il offre également un gage de sécurité dans le temps.

* Le montant de l’usufruit varie en fonction de l’âge.


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