Fiscal

Bail rural à long terme : tout le monde y gagne

Les baux à long terme sont obligatoirement rédigés devant notaire et leur durée doit être au minimum de 18 ans. Ils sont publiés au service de la publicité foncière et se renouvellent ensuite par tacite reconduction pour neuf ans, aux mêmes conditions que le bail initial. Mais rien n’interdit de conclure un nouveau bail de 18 ans, ne serait-ce que pour revoir les conditions de loyer, par exemple.

Les baux d’une durée de 25 ans, les baux de carrière (durée supérieure à 25 ans et ayant pour fin de bail l’âge de la retraite du fermier) et les baux cessibles bénéficient des mêmes avantages fiscaux que les baux «classiques» à long terme.

Les parts de groupement foncier agricole (GFA) non exploitant en profitent également, à la condition que les parts soient représentatives de biens immobiliers à destination agricole.

Pendant les périodes de reconduction, le bail conserve ses avantages fiscaux. Bien entendu, ces baux doivent porter sur des biens ruraux affectés à une exploitation agricole. Il peut s’agir de terres agricoles, de bâtiments servant à l’exploitation et de la maison, qui est considérée comme accessoire si elle constitue un ensemble avec le corps de ferme.

Le bail à long terme offre à l’exploitant une stabilité comparable à celle procurée par la propriété du sol et permet un prix de fermage supérieur à celui du bail ordinaire, ainsi que des exonérations fiscales attrayantes pour le bailleur.

Le statut du fermage permet, sous certaines conditions, de transférer son bail à un membre de sa famille. Toutefois, un bail à long terme peut comprendre une clause empêchant le transfert du bail. En cas de décès du preneur, le bail peut également exclure le droit au renouvellement pour les héritiers.

Transmission des biens : abattement de 75 %

Depuis la loi de finances pour 2025 publiée le 14 février 2025, le seuil d’exonération a été relevé à 600 000 € pour les biens qui font l’objet d’un délai de conservation de cinq ans et à 20 000 000 € pour les biens qui font l’objet d’un délai de conservation de 18 ans (concerne essentiellement les vignobles). Au-delà de ces deux limites, un abattement de 50 % est pratiqué.

Cet abattement est octroyé sur la part reçue par chaque enfant de chaque parent. L’abattement s’applique quel que soit le degré de parenté entre celui qui transmet les biens et celui qui les reçoit (entre frère et sœur, oncle et neveu, cousin et cousin, personnes sans lien de famille). Il est renouvelable tous les quinze ans. L’abattement par parent et par enfant est de 100 000 €.

Une condition d’un délai de deux ans s’impose dès la conclusion du bail lorsque le bail est consenti au bénéficiaire de la transmission, à son conjoint, à l’un de leurs descendants ou à une société contrôlée par une ou plusieurs de ces personnes (dans certains cas particuliers, on peut se dispenser du délai de deux ans). La computation du délai de deux ans s’effectue à compter de la date à laquelle le bail a acquis date certaine, c’est-à-dire la date de l’acte, puisqu’il s’agit obligatoirement d’un acte authentique (bail notarié).

À titre d’exemple : un agriculteur envisage de conclure un bail à long terme avec son fils, qui va reprendre son exploitation, et il souhaite ensuite faire une donation-partage à son fils et à ses trois filles. Dans ce cas, son fils ne pourra bénéficier de cet avantage qu’après le délai de deux ans. La computation du délai de deux ans s’effectue à compter de la date à laquelle le bail a acquis date certaine, c’est-à-dire la date de l’acte authentique. Ses trois filles pourraient profiter de cet avantage fiscal dès la réalisation du bail à long terme, mais le donateur devra attendre deux ans pour réaliser sa donation-partage.

Le nouveau propriétaire doit conserver le bien pendant cinq ans ou dix-huit ans en fonction de l’option choisie. En cas de décès, aucun délai n’est exigé. C’est également le cas en cas d’échanges de biens ruraux.

IFI : maintien du seuil de 101 897 €

Le propriétaire-bailleur louant des parcelles sous bail rural à long terme peut bénéficier d’une exonération totale de l’IFI sur le montant de la valeur des biens si le bail est consenti à certains membres de son groupe familial (conjoint, ascendant, descendant ou conjoints respectifs, frères et sœurs).

Les biens doivent être utilisés dans le cadre de l’activité principale du fermier, car ils sont alors considérés comme des biens professionnels.

Si ces conditions ne sont pas réunies, le propriétaire pourra bénéficier d’une exonération partielle de 75 % jusqu’à 101 897 € et de 50 % au-delà.

Cas pratique

Aucune donation n’a été effectuée dans les quinze années précédant la donation actuelle.

Un agriculteur veuf fait une donation en nue-propriété au profit de sa fille unique de terres agricoles et de bâtiments d’exploitation, s’élevant à 620 000 €. L’agriculteur garde l’usufruit, c’est-à-dire les revenus des biens loués qu’il envisage de donner. Il est âgé de 63 ans : son usufruit (*) est donc de 40 % et la valeur en nue-propriété est de 60 %.

Dans le cas d’espèce, la valeur retenue pour la donation (valeur de la nue-propriété) sera de 620 000 € × 60 % = 372 000 €. Les 248 000 € restants correspondent à l’usufruit (le donateur garde le fermage).

À titre de comparaison entre la donation en pleine propriété et celle avec réserve d’usufruit, ce cas pratique montre que le bail à long terme permet de réduire les droits à payer par rapport à un bail classique. Surtout, pour les exploitants en activité qui mettent une surface importante à disposition de la société dont ils sont propriétaires, le bail à long terme protège les héritiers des droits qu’ils devront payer lors du décès de l’exploitant.

Autre aspect non négligeable : le bail à long terme permet de percevoir un loyer «plus important» qu’un bail classique de neuf ans, selon la grille des valeurs locatives émises chaque année par arrêté préfectoral. Toutefois, les baux cessibles ont la possibilité de majorer le montant du loyer jusqu’à 50 %.

Il offre également un gage de sécurité dans le temps.