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Comment mettre fin à un bail rural

Le bail rural est un contrat soumis obligatoirement au statut du fermage qui prévoit une durée de neuf ans minimum, renouvelable tacitement. Quels sont les motifs que bailleur et preneur peuvent invoquer pour mettre fin au bail avant son échéance ?

Le Code rural a édicté un ensemble d’articles pour régir le statut du fermage applicable aux fermiers et aux bailleurs, notamment celles de pouvoir mettre fin à un bail sous certaines conditions ci-après rappelées.

 

Pour le preneur 

Le preneur ne peut pas mettre fin au bail rural en cours. Il doit attendre la fin d’une échéance de neuf ans pour le résilier. Toutefois, la résiliation en cours est possible, sous certaines conditions, dans les cas énumérés par l’article L 411-33 du Code rural. Il s’agit de l’incapacité au travail, grave et permanente, du preneur ou de l’un des membres de sa famille indispensable au travail de la ferme et dont la durée est supérieure à deux ans ; du décès d’un ou de plusieurs membres de la famille indispensable au travail de la ferme ; de l’acquisition par le preneur d’une ferme qu’il doit exploiter lui-même ; du refus d’autorisation d’exploiter opposé par l’Administration en charge du contrôle des structures et de l’âge de la retraite atteint par le fermier.

Pour le bailleur

Comme le preneur, le bailleur ne peut pas mettre fin au bail rural seul avant son échéance sauf, et toujours sous conditions, s’il justifie de l’un des motifs suivants énumérés à l’article L 411-31 du Code rural. Il s’agit de deux défauts de paiement de fermage de la part du fermier (sauf pour le bail cessible, un seul suffit) ; la cession de bail prohibée (sans l’accord du bailleur) ;  de la sous-location ; des agissements réalisés par le preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; des échanges de jouissance de parcelles non notifiées ; la non information du bailleur en cas de mise en société et le non-respect de pratiques culturales par le preneur prévues dans le bail comme, par exemple, des clauses environnementales.

Il est important de préciser que les deux parties peuvent décider, d’un commun accord, de mettre fin au bail rural à tout moment sans devoir invoquer un motif particulier. Il s’agit, dans ce cas, d’une résiliation amiable.

Et aussi, le bailleur a toujours la possibilité de reprendre ses biens loués au profit d’un conjoint ou de ses descendants, afin qu’ils puissent les exploiter. À cette fin, deux types de droit de reprise existent.

Reprise au bout de neuf ans

Le propriétaire peut mettre un terme au bail rural à l’expiration des neuf ans. Dans ce cas, il s’agit d’un non-renouvellement du contrat de bail. Il peut reprendre les terres pour lui-même et ses descendants, mais également au profit de son conjoint ou de son partenaire (pacs). Le bailleur souhaitant reprendre les terres louées doit alors délivrer congé pour reprise au preneur au moins dix-huit mois avant la date d’expiration du bail en la forme d’un acte extrajudiciaire, c’est-à-dire, délivré par un huissier de justice. 

Reprise au bout de six ans

Le propriétaire peut mettre un terme au bail rural à l’expiration des six ans. Dans ce cas, il s’agit du droit de reprise dit «sexennal» au bénéfice du conjoint, du pacsé ou des descendants, mais cette clause ne peut pas s’appliquer au profit du propriétaire lui-même. Ce droit de reprise peut s’exercer à la fin de la sixième année suivant le renouvellement du bail (c’est-à-dire au bout de quinze ans). Ainsi, le bail doit déjà avoir été renouvelé au moins une fois et le contrat de bail doit contenir une clause de reprise sexennale. Si cette clause n’est pas mentionnée dans le contrat de bail initial, le bailleur, lors du renouvellement, peut insérer cette clause sous la forme d’un avenant au bail rural. En aucun cas, le preneur ne peut pas s’opposer à l’introduction de cette clause. Toutefois, lorsqu’elle est incluse dans un premier bail, elle n’est pas applicable car c’est contraire à l’ordre public, mais elle a le mérite de s’y trouver au moment du renouvellement du bail. Le propriétaire qui souhaite exercer ce droit de reprise doit le notifier par congé au preneur au moins deux ans à l’avance par acte extrajudiciaire.

Il convient de rappeler que les bénéficiaires des deux droits de reprise sont soumis à des conditions comme l’exploitation personnelle des biens repris. 

 

Droit au renouvellement

En ce qui concerne le droit au renouvellement, le statut du fermage impose des règles d’ordre public pour les contractants à un bail rural, c’est-à-dire des règles obligatoires qui ne peuvent pas être écartées dans le contrat. Le droit au renouvellement à l’expiration du bail rural initial et lors de ses renouvellements est une règle d’ordre public dont bénéficie le preneur (article L 411-46 du Code rural). Cet article précise que le bail est renouvelé automatiquement pour une durée de neuf ans et les clauses et conditions du bail précédentes sont reprises dans le nouveau bail renouvelé.

Quant peut-on renoncer ?
Le principe est que le preneur ne peut pas renoncer à un droit qu’il n’a pas encore acquis. Le preneur peut donc valablement renoncer au renouvellement postérieurement à la conclusion du bail. Il n’est pas nécessaire que le bail soit déjà expiré pour que le preneur puisse valablement renoncer au droit au renouvellement attaché à ce bail. Le Code rural prévoit que le preneur qui entend ne pas renouveler le bail doit aviser le bailleur dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail (article L 411-55 du Code rural).

Comment renoncer ?
Toute clause du bail rural par laquelle le preneur renoncerait à son droit à renouvellement, serait réputée comme écrite donc nulle. La renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’une manifestation claire et non équivoque de l’intention de l’intéressé de renoncer. En conséquence, le preneur qui ne veut pas renouveler le bail doit informer le bailleur dix-huit mois au moins avant la fin du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire par un huissier. 
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