Décès du fermier : que se passe-t-il ?

Le bail est, par principe, non cessible, il constitue un droit personnel du fermier. Toutefois, en cas de décès, le bail qui fait partie de la succession, peut être transmis au conjoint, au pacsé, un ascendant ou un descendant du preneur décédé. Pour bénéficier de cette transmission du bail, les ayants droits précités doivent participer aux travaux de l’exploitation ou y avoir participé effectivement au cours des cinq années précédant le décès. Il n’est pas nécessaire que cette exploitation ait été continue durant cette période de cinq ans, cependant, elle doit être réelle et suffisante. Les travaux ne doivent pas être épisodiques ou sur une unique brève période. En tout état de cause, il appartient à l’ayant droit de démontrer qu’il remplit effectivement cette condition. En dernier lieu, c’est le juge qui est souverain dans l’appréciation de cette condition.

Également, si plusieurs demandes interviennent dans la continuité du bail (par exemple, le conjoint et l’un des enfants), il s’agit de l’attribution préférentielle du bail, dans ce cas, c’est le juge du tribunal paritaire des baux ruraux qui se prononcera en fonction des intérêts en présence de chacun et des aptitudes de chaque demandeur. Cette appréciation est souvent faite au cas par cas au regard des circonstances.

Mais les ayants droit du fermier peuvent décider de conserver le bail indivisément entre eux, et en deviennent co-titulaires. 

Si les ayants droit ne désirent pas poursuivre l’exploitation des dites parcelles louées, dans ce cas, ils doivent demander au bailleur la résiliation de bail dans les six mois du décès. Passé ce délai, ils sont censés accepté la continuation du bail, et seront tenus de payer les fermages jusqu’à son terme. 

Absence d’ayant droit

En l’absence d’ayants droit du preneur remplissant les conditions de participation à l’exploitation, le bail est transmis aux héritiers du preneur ou à ses légataires universels (souvent en présence d’un testament). Toutefois, l’ayant droit n’a pas nécessairement de lien de parenté avec le défunt.

Cependant, dans ce cas, le propriétaire peut demander sa résiliation dans les six mois du décès par lettre recommandée avec AR ou un exploit d’huissier, dès qu’il a eu connaissance du décès de son fermier par les héritiers. S’il ne respecte pas ce délai, il est forclos.

Contrôle des structures

La transmission de l’exploitation du bien loué se fait automatiquement au profit de l’ayant droit participant ou ayant participé à l’exploitation, indépendamment du contrôle des structures. Cependant, le bénéficiaire doit satisfaire aux exigences du contrôle des structures.

Si un descendant se voit transmettre le bail de son père décédé, il devra demander une autorisation d’exploiter (ou une déclaration selon le cas) auprès des services de la DDT(M) pour poursuivre légalement l’exploitation des parcelles louées. 

Poursuite du bail

Le bénéficiaire de la transmission du bail rural se subroge dans les droits du défunt preneur. Cela signifie que le bail se poursuit aux mêmes conditions, et prix, remboursement des taxes notamment, pour la durée du bail restant à courir. Aussi, étant donné que le droit au bail n’a aucune valeur patrimoniale, l’ayant droit bénéficiaire n’est pas tenu de verser une soulte compensatrice aux autres héritiers de la succession.

Baux co-preneurs 

En présence de baux cotitulaires, au décès de l’un d’entre-deux, le co-locataire survivant conserve ses droits. L’attribution aux héritiers ne peut porter que la quote-part du fermier décédé. Le juge peut attribuer ces droits à un héritier et le bail se poursuit sous la forme de copreneur, ou les attribuer au copreneur survivant, dans ce cas, il n’y a plus qu’un seul titulaire du bail. En cas d’accord amiable, cette procédure peut se faire sous la forme d’un courrier recommandé avec AR et selon une formulation bien précise de l’article L 411-35.