Groupement foncier agricole : pourquoi pas ?
Vous envisagez d’acquérir des biens immobiliers, ou vous êtes propriétaire de foncier et vous souhaitez préserver l’unité foncière de votre exploitation : le groupement
foncier agricole est l’un des moyens d’organiser son
patrimoine foncier, d’en préserver l’unité et d’en assurer la transmission.
Le groupement foncier agricole est une société civile particulière conçue pour rassembler les biens fonciers. Utilisé essentiellement dans le cadre familial en qualité de «bailleur» pour préserver l’unité foncière formant le support de l’exploitation, il peut permettre d’anticiper la transmission d’une exploitation, d’anticiper la succession et d’en assurer la pérennité. Le GFA permet, grâce à sa structure sociétaire, d’échapper au statut de l’indivision en cas de décès. Il peut être prévu de constituer un GFA familial afin d’y apporter l’exploitation qui sera ensuite louée à un des descendants poursuivant l’activité agricole. Chaque descendant reçoit sa part par succession ou donation d’un certain nombre de parts de GFA qui pourront ensuite être éventuellement achetés par le descendant qui reprend l’exploitation progressivement.
Le GFA familial ne peut être constitué entre parents et alliés jusqu’au 4° degré inclus. Il faut être au minimum deux personnes physiques. La responsabilité des associés est indéfinie et proportionnelle au capital social détenu. Le GFA pourra être constitué d’apports de biens immobiliers (terres, prés, bâtiments d’exploitation, vignes…) ou de numéraire pour effectuer des investissements à destination agricole (acquisition de terres…).
Le gérant est choisi par les associés et chacun dispose d’un nombre de voix proportionnel au nombre de parts sociales détenues dans le GFA. Les statuts de GFA doivent être établis par acte notarié lorsque des biens immobiliers sont apportés. En cas d’apport en numéraire, il peut être constitué sous seing privé. Les règles d’immatriculation sont les mêmes que pour les sociétés civiles. Les actes de constitution sont exonérés de droit d’enregistrement. La cession de parts sera soumise au droit fixe de 125 €, sauf si elle représente une cession de parts de biens indivis, elle sera soumise au droit de partage à 2,50 %.
En ce qui concerne le régime social des associés, c’est celui de leur activité professionnelle. Ils ne sont que de simples détenteurs de leur capital social. Toutefois, il s’agit d’un GFA «exploitant», les associés exploitants seront affiliés à la Mutualité sociale agricole.
Pour les GFA non familiaux, ils ne doivent pas dépasser le seuil de trente fois la surface minimale d’assujettissement (SMA).
Aspect fiscal
Fiscalement, le groupement foncier agricole relève en principe de l’impôt sur le revenu et l’imposition de l’associé est un revenu foncier sauf option pour l’impôt sur les sociétés.
Les parts de GFA bénéficient d’une exonération des droits de succession et de donation à concurrence de 300 000 € par héritier et par donateur, et 50 % au-delà pour les successions ouvertes ou donations consenties depuis le 1er janvier 2019. Cette mesure s’applique à l’occasion de la première mutation à titre gratuit. Pour y prétendre, plusieurs conditions s’imposent : le groupement doit être couplé avec un bail à long terme et une interdiction dans les statuts d’exploitation de faire valoir direct par le GFA (cas des GFA exploitants). S’il s’agit d’un bail dans un cadre familial, celui-ci doit avoir été consenti depuis au moins deux ans. Le donateur ou le défunt doivent détenir depuis plus de deux ans les parts acquises. Par ailleurs, les donataires, héritiers ou légataires doivent conserver les parts de GFA pendant cinq années à compter de la transmission. Le GFA donne droit aussi à une exonération totale dans le cadre de l’impôt sur la fortune immobilière ou partielle, selon les cas.
En ce qui concerne les bénéfices du GFA bailleur, chaque associé est imposé dans la catégorie des revenus fonciers pour sa quote-part de résultat. En revanche, s’il s’agit d’un GFA exploitant, les revenus sont assimilés à des bénéfices agricoles.
Les plus-values générées par la vente de biens immobiliers relèvent des plus-values des particuliers.
Organisation de la transmission
Le GFA peut être intéressant lorsqu’il n’y a qu’un seul enfant qui reprend l’exploitation. Le déséquilibre avec les autres enfants peut amener celui qui reprend à payer une soulte élevée. Le GFA permet aux parents d’organiser la répartition du foncier avec des parts sociales. Il est indispensable d’avoir un bon relationnel familial pour mettre en place ce dispositif. L’exploitant doit pouvoir rembourser progressivement les associés par le rachat des parts. L’avantage de cette formule est de garder l’unité foncière. Cela l’est moins pour les autres associés qui ne sont pas en mesure de valoriser le foncier comme ils le veulent. Et aussi, la vente de parts sociales ne peut se faire bien souvent qu’entre les associés.
Portage de foncier
Quand plusieurs associés se trouvent en société civile (Gaec, EARL ou SCEA), le foncier peut créer des tensions entre les associés. Cela provient essentiellement de prélèvement plus important d’un associé acquéreur de foncier pour faire face à ses échéances de prêts. Le GFA est un outil qui permet de répartir le coût du foncier entre les associés et de lever les tensions. Il permet de rétablir l’équité entre les associés qui peuvent prévoir dans les statuts une attribution préférentielle au moment de la liquidation du GFA.
Synthèse
Le groupement foncier agricole apporte plusieurs avantages. Il permet le maintien et la protection de l’unité foncière. Comme dans l’hypothèse d’une ou plusieurs parcelles représentant plusieurs dizaines d’hectares, le GFA permet de garder ces parcelles de plusieurs hectares, et évite ainsi la division pour faire le partage familial. Le groupement permet de répartir dans le temps les charges du foncier, grâce aux associés qui ont la volonté de préserver l’unité d’exploitation. Il offre aussi l’avantage de racheter progressivement les parts sociales au fur et à mesure, et facilite la gestion du financement du rachat, ce qui n’est pas négligeable. En revanche, cela impose une bonne entente entre les associés. Certes, une situation «moins intéressante» pour les autres associés que l’exploitant qui ne peuvent pas valoriser le foncier comme ils le veulent mais, avant tout, ils veulent préserver l’unité foncière. Dernier aspect et non des moindres, la garantie d’un placement rentable. Il permet, grâce à sa structure sociétaire, d’échapper au statut de l’indivision en cas de décès.
Société civile immobilière et GFA
D’un point de vue juridique, la différence entre le groupement foncier agricole et la société civile immobilière réside essentiellement dans l’objet des biens qui peuvent être sa propriété et sur la qualité des associés. Notamment, le GFA est destiné à détenir des biens ruraux à usage agricole et, éventuellement, le logement de l’exploitant.
A contrario, la SCI peut disposer de biens immobiliers de toute nature et de biens mobiliers, mais elle ne pourra pas profiter des avantages fiscaux liés à la transmission des biens (exonération des droits de mutation dans certaines limites). Une SCI peut avoir comme associé des personnes morales, alors que dans un GFA, il ne peut y avoir que des personnes physiques. Cette mesure, évite que des sociétés financières ou commerciales ne prennent des parts dans les exploitations et empêche également les associations et les collectivités locales d’y participer.
La SCI sera plus propice au financement d’immeubles dans le cadre d’une société holding, par exemple. Les cessions de parts réalisées dans une SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt société sont soumises au droit d’enregistrement de 5 % à la condition qu’elle soit à prépondérance immobilière.
