La gestion des biens indivis
Après le décès, les héritiers se retrouvent bien souvent en indivision. Pour éviter les conflits et garantir la conservation des biens, il est indispensable de bien connaître les règles de gestion de l’indivision.
Les biens laissés par le défunt forment une masse indivise en présence d’au moins deux héritiers. Chacun est propriétaire d’une fraction «non individualisée» des biens composant la succession. C’est pourquoi, dans une indivision, il faut distinguer les actes ou les décisions qui peuvent être pris par un seul indivisaire (actes conservatoires), ceux ne demandant que la majorité des 2/3 (actes de gestion) et, enfin, ceux requérant l’unanimité (actes de disposition).
Les actes de conservation
Ils concernent tous les travaux nécessaires à la conservation des biens. Tout indivisaire peut décider de faire des travaux sur le bien indivis, sans avoir l’accord des autres indivisaires, si ces travaux se révèlent nécessaires à la conservation du bien. Ce peut être, par exemple, la réalisation des travaux d’une réfection d’une toiture ou le remplacement d’une chaudière. Pour cela, il peut employer des fonds indivis qu’il détient ou encore avancer les frais sur ses fonds propres et obtenir le remboursement lors du partage. Il peut aussi demander l’autorisation au tribunal d’utiliser les fonds indivis détenus par des tiers ou d’obliger les indivisaires à faire les dépenses avec lui.
Les actes d’administration
Afin de simplifier le fonctionnement de l’indivision, la majorité des deux tiers suffit pour les actes d’administration de l’indivision : travaux d’entretien et de réfection, remplacer une chaudière défectueuse, conclure ou renouveler, (autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal), vendre des biens mobiliers indivis (actions, meubles, voiture …) afin de payer les dettes et les charges de la succession, à la condition d’en informer les indivisaires. On peut aussi opérer à la désignation d’un ou plusieurs indivisaires ou d’un tiers comme mandataire général pour administrer le bien. Il peut arriver qu’un seul indivisaire détienne les 2/3 des parts de l’indivision. Dans cette hypothèse, il prend seul les décisions sans être tenu d’informer les autres indivisaires.
Ce principe de la majorité des 2/3 ne règlera pas les situations de blocage dans les indivisions à deux. Les indivisaires qui ont effectué des actes de gestion à cette majorité doivent en avertir les autres indivisaires. A défaut, ces actes ne leur seraient pas opposables.
Les actes de disposition
Ce sont les actes les plus «graves» tels que la vente des biens, la conclusion ou le renouvellement des baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels ou la prise d’une hypothèque. Ces décisions impactent directement sur le sort des biens. C’est pourquoi l’unanimité reste obligatoire.
A cela, une exception, celle de l’article 815-5-1 du Code civil, qui permet aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis de revendiquer devant un notaire leur intention de procéder à la vente du bien indivis. Dans le mois qui suit, le notaire doit signifier par voie extrajudiciaire cette intention aux autres indivisaires. Si l’un d’eux s’oppose à la vente ou ne se manifeste pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire doit le constater par procès-verbal, soit de difficultés, soit de carence.
Ensuite, le tribunal de grande instance peut alors autoriser la vente du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Cette vente s’effectue par licitation. Elle est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut. Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l’objet d’un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision.
Les fonds de l’indivision
Chaque indivisaire est tenu au paiement des dettes de l’indivision, proportionnellement à la part qu’il détient. De même, les recettes doivent être partagées selon la même logique. Par conséquent, si l’un des indivisaires assume seul des dépenses qui incombent à tous, il pourra se retourner contre eux afin de récupérer les dépenses engagées qui excédent celles attachées à sa part.
De même, l’indivisaire qui occupe le bien indivis est tenu de reverser aux autres une indemnité d’occupation. Elle représente la valeur locative du bien, payable à la fin de l’indivision lors du partage ou selon d’autres modalités. Toutefois, le loyer peut être versé sur le compte de l’indivision, cela fait l’objet d’une décision entre les indivisaires. Dans ce cas, il est préférable de constater cette occupation par écrit pour en fixer la durée, le montant de l’indemnité d’occupation et les modalités de règlement.
L’indivisaire veut vendre sa part à un tiers
L’indivisaire, qui souhaite vendre à une tierce personne tout ou partie de ses droits dans l’indivision, est tenu de notifier le prix et les conditions de la cession, ainsi que les noms, domicile de l’acheteur potentiel aux autres indivisaires. Cette notification est faite par acte extra-judiciaire et les indivisaires bénéficient d’un droit de préemption. Le délai est d’un mois à compter de la notification pour faire connaître à l’indivisaire-vendeur son droit de préemption. Ensuite, l’acheteur dispose d’un délai de deux mois pour réaliser l’achat.
L’indivision conventionnelle
Les héritiers ont la possibilité d’organiser eux-mêmes leur indivision en rédigeant une convention. Cette convention doit être faite avec l’accord de tous, afin de régir les règles de vie commune. Elle est fortement conseillée si l’indivision s’inscrit dans la durée. Elle doit être rédigée par un notaire et conclue pour une durée de cinq ans maximum, renouvelable ou pour une durée indéterminée. Elle définit la répartition des dépenses, décide de l’ouverture d’un compte indivis, ou l’instauration de majorités variables selon l’importance des décisions à prendre, de nommer un gérant. Les règles du jeu sont libres et les conventions sont très malléables. La convention peut aussi stipuler les modalités de cession de quote-part de l’indivision. Il est possible de faire du sur-mesure. Bien entendu, cette convention s’éteint le jour où la vente du bien intervient. A défaut de convention, on peut aussi réaliser un mandat exprès ou tacite qui porte sur des catégories d’actes plus ou moins larges, comme, par exemple, la conclusion de baux ruraux ou la vente d’un bien.
