La sous-location de ses terres est bien interdite

Le code rural par son article L 411-35 interdit au fermier de sous-louer les terres prises à bail à une tierce personne. Cette interdiction s’applique quels que soient les motifs évoqués, dès lors que l’agriculteur demande le paiement d’une redevance, d’un loyer ou toute contrepartie financière.
En cas de litige, c’est le juge qui va apprécier comment s’est fait le transfert de jouissance, élément crucial de sa décision finale. C’est pourquoi, la jurisprudence, abondante en la matière, a tranché fermement sur certaines situations. Elle a qualifié de sous-location prohibée, la mise à disposition de parcelles de terres pour la production de pommes de terre réalisée par un tiers alors que le fermier n’avait réalisé aucune intervention pour la mise en place de la culture, moyennant une somme forfaitaire à la clé. Ce type de décision se retrouve aussi bien pour la production de lin et d’autres cultures. Cela peut être le cas pour un contrat passé entre le fermier et le tiers qui met à la charge de ce dernier l’entretien du fonds de façon continue.
En revanche, la prise en pension d’animaux appartenant à un tiers ne constitue pas toujours une location prohibée. Cette qualification n’est retenue que si elle opère un transfert de jouissance. Ce qui signifie que le juge va rechercher si le fermier s’est déchargé sur la personne tierce pour la surveillance et l’entretien des pâtures.

Certaines sous-locations sont autorisées

Le Code rural prévoit quelques exceptions à l’interdiction de sous-louer, mais cela nécessite une application stricte.
Parmi les exceptions, le fermier peut sous-louer pour un usage de vacances ou de loisirs. La durée de la location doit être au maximum de trois mois consécutifs, sans droit au renouvellement ni au maintien dans les lieux pour le sous-locataire. Si le bailleur refuse de donner son bien en sous-location pour cet usage de vacances ou de loisirs, alors il appartient au fermier de saisir le Tribunal paritaire pour y être autorisé judiciairement. Le tribunal jugera, en considération des moyens opposés par le bailleur à cette demande d’autorisation.
Il existe aussi, celle de sous-louer des bâtiments d’habitations à la condition d’avoir l’autorisation écrite du bailleur. Mais cela nécessite un certain formaliste. Bien souvent la sous-location se fait de façon tacite, ce qui n’est pas valable au regard de la loi. En cas de refus du bailleur, aucun recours n’est possible.

Sanction

Tout en sachant que la résiliation du bail n’est pas automatique, et avant que la sanction intervienne, il faut que le bailleur engage une action devant le tribunal paritaire des baux ruraux en justifiant la sous location de son fermier.  Quoiqu’il en soit l’interdiction de sous-louer est une règle d’ordre publique, ce qui signifie qu’une clause de ce type introduite dans un bail permettant la sous-location, est nulle. Le bailleur peut même agir en nullité, même si la sous-location est intervenue avec son consentement.
Le fermier encourt la résiliation de son bail en totalité, même si la sous-location n’est que partielle ou qu’elle a cessé avant la convocation au tribunal par le bailleur. L’action par le bailleur peut être entreprise à tout moment. De ce fait, le fermier perd la faculté de pouvoir céder son bail à son conjoint, son partenaire ou encore ses descendants, au simple motif qu’il est de mauvaise foi. Toutefois, le fermier peut être contraint de payer des dommages et intérêts fondé sur défaut d’exécution du bail convenu. Si la résiliation du bail est ordonnée par le tribunal, le propriétaire peut reprendre ses terres.