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Le droit de préemption du fermier

Le droit de préemption est un droit personnel du fermier en place qui doit détenir un bail rural. Il est d’ordre public.

© AAP

Dans le cadre du statut du fermage, le fermier bénéficie du droit de préemption, c’est-à-dire d’un droit d’achat prioritaire en cas de vente du bien loué. Il peut acquérir la parcelle louée et se substituer au tiers qui se portait acquéreur. Le fermier peut exercer ce droit pour lui-même, pour son conjoint, son partenaire en cas de pacs, ou un descendant, comme le précise l’article L412-5 du Code rural.

Conditions
Le bien loué doit faire l’objet d’une vente. Ainsi, en cas de donation, le droit de préemption ne peut pas être exercé par le fermier en place.
Pour pouvoir exercer son droit de préemption, le fermier doit : détenir un bail rural en cours, qu’il soit verbal ou écrit ; avoir exercé l’activité professionnelle d’exploitant agricole pendant au moins trois ans et avoir exploité lui-même ou par sa famille, le bien mis en vente.

Procédure
Le droit de préemption est exercé selon une procédure particulière. D’abord, le notaire du bailleur chargé de la vente notifie au fermier le projet de la vente du bien loué, par lettre recommandée avec accusé de réception ou, éventuellement, par acte d’huissier. Cette lettre mentionne les conditions demandées et liées à la vente : prix, charges, modalités et délai. Le manque de l’un de ces éléments ne fait pas courir le délai de réponse. À réception de cette lettre recommandée, le fermier dispose de trois options possibles : celle d’accepter l’offre dans un délai de deux mois aux conditions fixées dans la lettre recommandée, dans ce cas où l’offre est acceptée, l’acte notarié doit être réalisé dans un délai de deux mois à compter de l’envoi de la réponse ; accepter sous conditions de faire fixer par le tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR). Dans ce cas, le juge assisté des assesseurs fermiers et bailleurs fixent la valeur vénale des terres et les conditions de la vente après enquête et expertise. Cette assignation devant le tribunal est souvent réalisée dans le cas où le fermier estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées de la part du bailleur (pas dans un bail cessible). Dans ce cas, il doit saisir le tribunal dans le délai de deux mois. En principe, les frais d’expertise sont partagés entre le vendeur et l’acquéreur. Aucune des parties n’est forcée à conclure après cette estimation. Le propriétaire comme le fermier reste libre d’accepter le prix proposé par le juge. Si le preneur refuse le prix fixé par le tribunal, le bailleur peut vendre son bien à une tierce personne aux prix et conditions initialement proposés. Et dernière option, refuser l’offre ou garder le silence. Dans ce cas, le bailleur peut vendre le bien loué à un tiers, mais le fermier gardera son droit d’exploiter dans les conditions fixées dans la bail initial ou renouvelé.  
La réponse du preneur intervient dans les mêmes conditions que l’envoi fait par le notaire. Le fermier doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, soit par exploit d’huissier à destination du propriétaire ou du notaire s’il a reçu un mandat spécifique. La réponse doit intervenir avant le délai de deux mois.
La vente réalisée au profit d’un tiers doit être notifié au fermier dans les dix jours, pour lui permettre de connaître son nouveau propriétaire et de faire valoir ses droits éventuellement en cas de violation de son droit de préemption.
Dans le cas d’une vente faite au mépris du droit de préemption, le fermier titulaire de son droit de préemption a six mois à compter du jour où il a connaissance de la vente pour exercer l’action en nullité de celle-ci.
Le preneur qui préempte a l’obligation d’exploiter personnellement le bien préempté pendant au moins neuf ans en qualité de propriétaire.



Exceptions

Le droit de préemption du fermier ne peut s’appliquer, lorsque la vente réalisée par le bailleur se fait à l’un de ses parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus : grands-parents, parents, enfant, frère et sœur, oncle et neveu.
Autre exception, le fermier ne doit pas posséder en propriété la valeur à trois fois la surface minimale d’installation (SMI).
Le droit du fermier s’efface aussi devant celui de l’État, des collectivités publiques et des établissements publics.
Le droit de préemption de la Safer ne s’applique que sur les biens vendus par un fermier, son conjoint, ses ascendants, ou ceux de son conjoint, qui exploitent le bien depuis moins de trois ans. Et pour les parcelles inférieures à 50 ares, le fermier ne peut faire valoir son droit de préemption, sauf si la parcelle a fait l’objet d’un bail rural écrit avec les modalités du statut du fermage. Dans le cas d’une vente de moins de cinquante ares avec un corps de ferme, la Safer peut exercer son droit de préemption.

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