Le nouveau dispositif Loc’Avantage pour les bailleurs

Le dispositif «Loc’Avantage» en vigueur depuis le 1^er janvier 2022 vient remplacer le dispositif «Louer Abordable» qui n’a pas eu le succès escompté. Il permet aux propriétaires de logements non meublés donnés en location de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 15 à 45 % pour ceux qui jouent la modération par rapport aux standards des marchés. 

Et dans le cadre d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ou d’un autre professionnel agrée comme une agence immobilière à vocation sociale (AIVS) de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 20 à 65 %, à condition de mettre son bien immobilier à un prix inférieur au prix du marché. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt importante calculée en fonction du montant du loyer. Plus le loyer est réduit, plus la réduction d’impôt est forte. Tout bail signé avant le 1^er avril est éligible à la réduction d’impôt. 

Ceux qui passent par un intermédiaire

Dans ce cadre, les bailleurs doivent procéder à la réalisation d’une convention avec l’Anah  ou un autre intermédiaire à compter du 1^er avril 2022 pour une durée minimale de six ans pour un bien loué non meublé. 

Cette convention engage les bailleurs à ne pas dépasser un montant maximal de loyer, que ce soit pour loc1, loc2 ou loc3 ; de louer en tant que résidence principale à un locataire ayant des revenus inférieurs à des plafonds de ressources fixés par l’État. Le locataire ne doit pas être un membre de votre famille et le bien loué ne doit pas être «une passoire thermique», soit tout logement classé en étiquette F et G. 

Vous avez le choix entre trois niveaux de loyer, qui sont calculés en appliquant une décote au loyer de marché observé sur la commune du logement. Les loyers plafonds par commune sont à retrouver sur celui qui s’applique à votre logement grâce au simulateur de l’Anah.

Les taux de décote sont les suivants : «Loc 1» : loyer de marché de moins de 15 % pour obtenir une réduction d’impôt de 15 % et de 20 % avec une intermédiation locative ; «Loc 2» : loyer de marché de moins 30 % pour obtenir une réduction d’impôt de 35 % et de 40 % avec une intermédiation locative et «Loc 3» : loyer de marché de moins de 45 % pour obtenir une réduction d’impôt de 65 %, uniquement en intermédiation locative.

À ces trois niveaux de loyers correspondent des taux de réduction d’impôt différents ainsi qu’un plafond de ressources à ne pas dépasser pour votre locataire selon la taille de son ménage, la situation géographique du bien et le niveau de loyer pratiqué. À titre d’exemple, le locataire célibataire sans enfant ne devra pas dépasser 28 876 €, celui en couple 38 561 € dans une simulation de Loc1. Le détail des ressources sur le site du ministère du Logement.

La réduction d’impôt ayant pour objectif de proposer des logements à des prix abordables pour des ménages de la classe moyenne ou ayant des revenus modestes.

L’intermédiation locative peut permettre de percevoir une prime pouvant atteindre 3 000 €. Elle offre la Garantie du paiement des loyers et des charges, via «Visale d’action logement». Elle remet en état du logement en cas de dégradation. Si vous optez pour l’intermédiation locative avec un niveau de loyer Loc2 ou Loc3, vous bénéficierez d’une prime de 1 000 € si vous louez votre bien à l’association qui le sous-loue à l’occupant et 2 000 € si votre bien est géré par une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé, et que l’occupant dispose d’un bail à son nom (mandat de gestion locative). La prime peut encore être majorée de 1 000 € si la surface du logement est inférieure ou égale à 40 m².

Formalisme 

Tous les baux prenant effet à partir du 1^er janvier 2022 peuvent être éligibles. Vous pourrez déposer votre dossier à partir du 1^er avril 2022. La réduction d’impôt sera calculée de façon rétroactive, à compter de la date de prise d’effet du bail. La demande de convention devra être déposée sur la plateforme de l’Anah : avant le 1^er mai 2022 pour les baux signés avant le 1^er mars 2022 et dans un délai de deux mois pour les baux signés après le 1^er mars 2022. Le plafonnement global des avantages fiscaux s’élève à 10 000 €.

Le ministère du Logement vise 30 à 50 000 demandes par an contre 10 000 actuellement. Ce nouveau dispositif a toutefois l’avantage d’être plus accessible. Les démarches de conventionnement peuvent se faire en ligne. Les loyers sont donnés au niveau de chaque commune et non plus en fonction des grandes zones, bien souvent soumises à des exceptions. L’idéal est de faire des simulations sur le site de l’Anah, pour se rendre compte si ce dispositif peut s’appliquer dans certains cas.