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Les diagnostics obligatoires en cas de vente d’un bien immobilier

Le vendeur ou le bailleur d’un bien immobilier est contraint d’établir un ensemble de diagnostics.

Tout vendeur ou tout bailleur d’un bien immobilier doit aujourd’hui faire établir un ensemble de diagnostics techniques. Ceux-ci sont rassemblés dans un dossier de diagnostic technique qui est annexé au compromis de vente ou à la signature du bail. Ces diagnostics obligatoires sont les suivants.

  • Amiante : indique la présence d’amiante dans les matériaux de construction (flocage, calorifuge, revêtement de sol et éléments en fibrociment : ardoise, cloison et gouttière). Ne concerne que les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
  • Plomb : détecte la présence de métal dans les peintures ou d’autres revêtements comportant du plomb, leur localisation et leur état de conservation. Il a une durée de validité d’un an si une présence de plomb est détectée. A défaut, il a une durée illimitée de validité. Ne concerne que les immeubles construits avant le 1er janvier 1949.
  • Termite : signale leur présence dans les parties construites en bois et leur localisation. Ne concerne que les immeubles situés dans des zones contaminées (voir les arrêtés préfectoraux).
  • Risques naturels et technologiques : exigé pour les ventes ayant lieu dans des zones dites à risques, couvertes par un plan de prévention des risques naturels (PPRN) ou technologiques (PPRT), c’est à dire les zones inondables, à risque sismique, ou à proximité d’installation classée Seveso, …. Concerne tout bien bâti ou non bâti. Ce diagnostic est valable six mois.
  • Performance énergétique : vise à informer l’acquéreur sur les installations de chauffage, de production d’eau chaude, et sur la consommation énergétique potentielle du bien et apporte des conseils chiffrés pour l’amélioration de cette consommation. La durée de la validité est de dix ans.
  • Gaz : permet de connaître l’état des installations de gaz intérieures de l’habitation. Ne concerne que les immeubles à usage d’habitation et les installations de plus de quinze ans. Il est valable trois ans.
  • Electricité : vise à établir un état de l’installation électrique intérieure des logements et de leurs dépendances de plus de quinze ans. Si l’installation électrique a fait l’objet, depuis moins de trois ans à la date de la signature de la promesse de vente, d’un certificat de conformité établi par un installateur ou d’un diagnostic réalisé par un distributeur d’électricité, ces documents pourront remplacer le diagnostic. Il est valable trois ans.
  • Assainissement : il vise, depuis le 1er janvier 2011, tous les vendeurs de logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées (tout à l’égout). Ce document est le rapport établi à l’issue du contrôle de l’installation individuelle de traitement des eaux usées. Il est valable dix ans.
  • Superficie du logement : permet de déterminer la superficie exacte en mètres carrés de l’habitation (loi Carrez). Ne concerne que les logements en copropriété. Les maisons individuelles en sont dispensées.

Ces diagnostics sont une sécurité pour le vendeur d’un bien immobilier, et une garantie contre les mauvaises surprises pour l’acquéreur. Le notaire doit informer ses clients des nouvelles réglementations et il dit vérifier que le document unique des diagnostics techniques est bien fait et annexé à l’acte de vente.

Sanctions
En l'absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, de l'un des documents en cours de validité relatif au plomb, à l'amiante, aux termites et au gaz naturel, le vendeur non professionnel sera responsable au titre des vices cachés en cas d'apparition d'un dommage ou risque quelconque.
L'acheteur pourra alors se retourner contre lui et exiger soit l'annulation de la vente et la restitution intégrale du prix soit une réduction du prix. Si le vice caché concerne des parties communes, pour lesquelles le syndicat des copropriétaires n'a pas fait face à ses obligations, la responsabilité du vendeur peut être partagée avec celle des autres copropriétaires.
En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'état des risques naturels, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. En revanche le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative : l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations qu'il contient.
Si l'un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente.
Ces diagnostics doivent répondre à des critères de compétences et être certifiées et être certifiés par un organisme agrée par le comité français de certification (Cofrac).

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