PAS et revenus fonciers : pièges et opportunités

Il ne vous aura certainement pas échappé que l’impôt sur les revenus de l’année 2018 devrait, en principe, être gommé par le crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR). Sauf revenus exceptionnels, les revenus fonciers ne devraient pas échapper à cette règle.
Cependant, afin de limiter les effets d’aubaine, notamment le décalage de certaines dépenses foncières sur l’année 2019, le législateur a instauré plusieurs dispositifs anti-abus. Les dépenses pilotables font notamment l’objet d’un plafonnement.
Les charges pilotables visent les dépenses de travaux, dont le bailleur maîtrise le calendrier de réalisation et, partant, l’année d’imputation. Sont ainsi visées les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire, les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation (à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement), les dépenses d’amélioration portant sur des locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des personnes handicapés.
Attention, la présente mesure anti-abus vise uniquement la déduction des dépenses pilotables de l’année 2019. Les dépenses pilotables de l’année 2018 restent intégralement déductibles. Cependant, dans la mesure où le CIMR a vocation à éliminer l’imposition des revenus de l’année 2018, on peut s’interroger sur l’opportunité de réaliser des dépenses durant cette année.
En effet, si vous percevez au titre de l’année 2018, 10 000 € de loyers, et que vous réalisez des travaux d’entretien pour un montant de 5 000 €, en principe, le revenu net foncier devrait s’élever à 5 000 €. Cependant, le CIMR gommera complètement l’imposition de l’année 2018.
En définitive, une telle dépense aura une utilité fiscale plus que limitée.
A ce stade du raisonnement, vous pourriez être tenté d’ajuster votre situation fiscale, en décalant vos dépenses de travaux sur l’année 2019. Malheureusement, la déduction des dépenses pilotables, payées au cours de l’année 2019, est limitée à la moyenne des dépenses payées en 2018 et 2019. Autant dire qu’en l’absence de dépenses pilotables effectuées sur l’année 2018, seulement 50 % des dépenses pilotables de l’année 2019 seraient ainsi déductibles.
Est-il intéressant, au final, de réaliser des dépenses pilotables en 2018 ? La réponse à cette question dépend en réalité de plusieurs facteurs : la nécessité de réaliser ces dépenses, votre situation fiscale et financière, l’état du bâtiment. Certains contribuables vont avoir tendance à réaliser l’intégralité des travaux de réparation l’année 2018, s’abstenant de toutes dépenses pilotables au titre de l’année 2019, pensant ainsi bénéficier d’une déduction des revenus fonciers égal à 150 %. En effet, si l’ensemble des dépenses pilotables sont réalisées en 2018, et qu’il n’est pas réalisé de dépenses identiques en 2019, vous aurez le droit de déduire en 2019 50 % du montant des dépenses pilotables de l’année 2018, sans avoir réalisé de dépenses pilotables en 2019. Ce point a, par ailleurs, était confirmé par l’administration fiscale.

Intérêt de réaliser des travaux en 2018
Cependant, cela ne veut pas dire pour autant que pour une dépense engagée de 1 000 Ä, vous bénéficierez de 1 500 Ä de dépenses fiscales utiles (1 000 Ä + 50 % de 1 000 Ä). Il ne faut pas perdre de vue que les 1 000 Ä de dépenses engagées en 2018 devraient, en principe, être annulées par le CIMR. Dès lors, vous n’aurez pas
1 500 Ä de dépenses fiscales utiles, mais seulement 500 Ä déduits sur vos revenus fonciers de l’année 2019. Pour autant, dans certaines situations, il peut demeurer très intéressant de réaliser des travaux en 2018.

Limites du plafonnement
Attention, il convient d’avoir à l’esprit que le prélèvement à la source est une réforme bâtie, au moins pour les revenus relevant du régime de l’acompte, sur une assiette historique. En effet, les revenus de l’année 2018 servent de base à la détermination de l’acompte sur la période allant de septembre 2019 à août 2020, et ceux de l’année 2019 pour la détermination de l’acompte sur la période allant de septembre 2020 à août 2021. La mécanique est identique pour le calcul du taux du PAS. Autrement dit, toute action sur l’année aura des conséquences en termes de sortie de trésorerie sur les années futures. En revanche, dans certaines situations, ce mécanisme de plafonnement ne s’appliquera pas.
Le mécanisme de plafonnement ne s’applique pas aux travaux d’urgence. Les travaux d’urgence visent les dépenses rendues nécessaires par l’effet de la force majeure. A titre d’exemple, des travaux de réparation de toiture, rendus nécessaires en raison d’une catastrophe naturelle, ou encore la réparation d’une porte ou d’une fenêtre résultant d’un acte de vandalisme, ne sont pas visés par cette mesure anti-abus. Par ailleurs, les travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019 ne souffrent également pas du régime de plafonnement évoqué ci-dessus.
Il est ainsi recommandé de vous rapprocher de vos conseils habituels afin de mesurer l’opportunité de réaliser des travaux sur l’année 2018.