Sous-location de ses terres : c'est interdit

Le Code rural, par son article L 411-35, interdit au fermier de sous-louer les terres prises à bail à une tierce personne. Cette interdiction s’applique quels que soient les motifs évoqués, dès lors que l’agriculteur demande le paiement d’une redevance, d’un loyer ou toute contrepartie financière.
En cas de litige, c’est le juge qui va apprécier comment s’est fait le transfert de jouissance, élément crucial de sa décision finale. C’est pourquoi la jurisprudence, abondante en la matière, a tranché fermement pour certaines situations. Elle a qualifié de sous-location prohibée la mise à disposition de parcelles de terres pour la production de pommes de terre réalisée par un tiers, et que le fermier n’avait réalisé aucune intervention pour la mise en place de la culture, tout ça, moyennant une somme forfaitaire à la clé. Ce type de décision se retrouve notamment pour la production de lin et d’autres cultures, comme l’endive. Cela peut être le cas pour un contrat passé entre le fermier et le tiers, qui met à la charge de ce dernier l’entretien du fonds de façon continue.
En revanche, la prise en pension d’animaux appartenant à un tiers ne constitue pas toujours une location prohibée. Cette qualification n’est retenue que si elle opère un transfert de jouissance. Ce qui signifie que le juge va rechercher si le fermier s’est déchargé sur la personne tierce pour la surveillance et l’entretien des pâtures.

Certaines sous-locations autorisées
Le Code rural prévoit quelques exceptions à l’interdiction de sous-louer, mais cela nécessite une application stricte, sinon, le risque de résiliation du bail peut être encouru. Parmi celles-ci, le fermier peut sous-louer pour un usage de vacances ou de loisirs. La durée de la location doit être au maximum de trois mois consécutifs, sans droit au renouvellement, ni au maintien dans les lieux pour le sous-locataire. Si le bailleur refuse de donner son bien en sous-location pour cet usage, alors il appartient au fermier de saisir le tribunal paritaire pour y être autorisé. Il jugera en considération des moyens opposés par le bailleur à cette demande d’autorisation.
Il existe aussi l’autorisation de sous-louer des bâtiments d’habitation à la condition d’avoir l’autorisation écrite du bailleur. Mais cela nécessite un certain formaliste. Bien souvent la sous-location se fait de façon tacite, ce qui n’est pas valable au regard de la loi. En cas de refus du bailleur, aucun recours n’est possible.

Sanction
Quoi qu’il en soit, l’interdiction de sous-louer est une règle d’ordre publique, ce qui signifie qu’une clause de ce type introduite dans un bail est nulle. Le bailleur peut même agir en nullité, même si la sous-location est intervenue avec son consentement.
Le fermier encourt la résiliation de son bail en totalité, même si la sous-location n’est que partielle ou qu’elle a cessé avant la convocation au tribunal par le bailleur. L’action par le bailleur peut être entreprise à tout moment. En revanche, le fermier perd la faculté de pouvoir céder son bail à son conjoint, son partenaire ou encore ses descendants, au simple motif qu’il est de mauvaise foi. Toutefois, le fermier peut être contraint de payer des dommages et intérêts. Si la résiliation du bail est ordonnée par le tribunal, le propriétaire peut reprendre ses terres.