Aller au contenu principal

Utilisez le démembrement pour transmettre !

La transmission est l’un des principaux sujets de préoccupation des français les plus aisés. C’est pourquoi, il est toujours utile et bon d’en rappeler les règles existantes aujourd’hui, notamment en matière de démembrement.

Dans le cadre d’un démembrement, la propriété est séparée en deux parties distinctes : l’usufruit que détient l’usufruitier et la nue-propriété par le nu-propriétaire.
Dans le cadre d’un démembrement, la propriété est séparée en deux parties distinctes : l’usufruit que détient l’usufruitier et la nue-propriété par le nu-propriétaire.
© D. R.





Les multiples changements en matière de donations et de successions obligent à trouver les meilleures formules pour transmettre son patrimoine. D’autant avec des abattements en ligne directe à 100 000 € par enfant et par parent tous les quinze ans et la réduction de 75 % des droits en cas de donation de capital professionnel avec l’aide du pacte Dutreil. On s’aperçoit aujourd’hui, pour un tas de raisons, que les parents ne sont plus encouragés à transmettre leurs biens de manière anticipée. Pourtant, l’anticipation reste la meilleure formule pour éviter de payer des droits inutilement et certainement le seul moyen de réduire le coût de la transmission du patrimoine que les parents détiennent.
Pour une famille avec deux enfants, par exemple, l’abattement est de 100 000 € par enfant et par parent, ce qui permet de recueillir un abattement global de 400 000 €. Au-delà, des droits seront à payer au trésor public, qui s’élèvent, pour la majorité des personnes, au taux de 20 %, ce qui n’est pas neutre. à cela, il faut ajouter le délai de quinze ans pour effectuer de nouvelles donations dont le fisc remettra les compteurs à zéro, en effaçant les donations antérieures. Sans oublier qu’au cours de cette période, une succession peut intervenir, et dans le cas où les abattements ont été utilisés, il faudra payer des droits au trésor public.

Démembrement avec la nue-propriété
Le démembrement de propriété est un véritable outil pour réduire les droits à payer. Au lieu de donner la pleine propriété des biens qu’ils souhaitent transmettre par anticipation à leurs enfants, les parents peuvent ne donner que la nue-propriété et se réserver l’usufruit. En tout cas, la donation de nue-propriété a de quoi séduire, c’est une pratique fréquente pour préparer la transmission, mais elle doit être maniée avec précaution.
L’usufruitier jouit temporairement d’un bien dont une autre personne en a la propriété, à charge d’en assurer sa conservation. L’usufruitier peut utiliser les biens et en percevoir les revenus. En contrepartie, il doit prendre en charge les dépenses d’entretien courantes au sens de l’article 605 du Code civil (réfection des peintures, des sanitaires, de la plomberie, du ravalement, du remplacement des portes et des fenêtres, d’une chaudière, …). L’usufruit est viager, il dure toute la vie de l’usufruitier et s’éteint à son décès. Le nu-propriétaire dispose du droit d’aliéner le capital. C’est un droit perpétuel. Il doit prendre en charge toutes les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, c’est-à-dire, tout ce qui est relatif à a structure et à la solidité générale de l’immeuble.
D’un point de vue fiscal, une donation en nue-propriété permet de ne payer les droits de donation que sur la valeur de la nue-propriété transmise. Cette valeur est déterminée à partir d’un barème qui dépend de l’âge du donateur (cf. tableau).
Exemple : Monsieur Picard, âgé de 61 ans, donne 50 hectares de terre qui lui appartiennent en propre à ses deux enfants. Il souhaite garder l’usufruit. Le notaire a évalué les terres à 6 000 €/l’hectare, soit un montant total de 300 000 €. La valeur fiscale des biens donnés sera de 300 000 €, valeur en toute propriété, auquel il faudra déduire la valeur de l’usufruit, soit 40 % (cf. tableau), compte tenu de l’âge du donateur, ce qui représente une somme de 120 000 €.
La valeur des biens donnés en nue-propriété est donc de 180 000 €, soit pour chacun des enfants 90 000 €, qui n’ouvre pas droit au paiement de droits de mutation, compte tenu des abattements. La valeur de l’usufruit correspondant à la somme de 120 000 € ne sera jamais taxée de droits de mutation, sauf si l’usufruitier envisage de renoncer à son usufruit de son vivant.
Astuce : au décès de l’usufruitier, lorsque le nu-propriétaire récupèrera la pleine propriété de ses biens, aucun droit d’enregistrement ne sera dû.
Dans un premier temps, le donataire va payer des droits sur la part de 60 % et, dans un second temps, au décès du donateur, il ne sera plus redevable. Ce qui veut dire que dans notre exemple ci-avant les 120 000 € ne seront jamais taxés aux droits de mutation, soit un gain approximatif de 24 000 €, si on tient compte que les abattements ont été consommés le jour de la succession.
C’est pourquoi, plus on commence «jeune», plus le donataire paiera moins de droits de donation. Tout cela dépend toujours de la volonté du donateur à vouloir transmettre le plus tôt possible. Ce n’est pas toujours le cas.

Valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété
La valeur imposable au regard des droits de succession ou de donation de l’usufruit et de la nue-propriété est fixée d’après l’âge de l’usufruitier, et apprécié au jour de la transmission, conformément au barème (cf. tableau).
Cette évaluation permet aux enfants et aux conjoints usufruitiers de connaître la valeur et leur droit au niveau de leur succession ou de leur donation.

Démembrer avec une SCI
Cela peut être un moyen de transmettre sans beaucoup de fiscalité et sans vraiment utiliser les abattements, tout en permettant aux parents de garder la gestion des biens donnés.
Pour cela, le schéma est relativement simple. Des parents créent une société civile immobilière avec un capital très faible. La SCI acquiert le bien immobilier qu’elle loue et qu’elle finance en totalité avec un prêt. Les loyers vont servir à rembourser l’emprunt. Pour cela, les parents donnent la quasi-totalité des parts en nue-propriété. Cela signifie que compte tenu de l’emprunt, la SCI a une valeur très faible et les enfants n’auront quasiment pas de droits à payer. Quand l’emprunt sera terminé, les enfants se retrouveront avec des parts qui refléteront bien la valeur réelle du bien immobilier.
Ce n’est pas la seule stratégie pour limiter les droits à payer. Les parents peuvent aussi vendre des biens immobiliers à une SCI, à charge pour elle de rembourser l’emprunt, mais cela permet de procurer des liquidités pour les parents. Ce genre de montage doit être affiné, afin d’éviter les écueils fiscaux, tel que l’impôt sur la fortune immobilière.

Baux à long terme et parts de GFA
Sous certaines conditions, les parts de groupements fonciers agricoles (GFA) ou de groupements fonciers ruraux (GFR) ainsi que les biens ruraux loués donnés à bail à long terme ou à bail cessible sont exonérés partiellement de droits de mutations à titre gratuit.
Reprenons notre exemple de donation : Monsieur Picard fait une donation au profit de ses deux enfants de 50 hectares de terres et le montant s’élève à 300 000 €. Avec un bail à long terme (dix-huit ans et plus), le montant retenu pour la donation ne sera pas de 90 000 € pour chaque enfant (180 000/2), comme indiqué dans l’exemple ci-avant. Mais il sera de 22 500 € (90 000 x 25 %) par enfant, compte tenu de la réduction de la base de 75 % jusque 300 000 €. Ce dispositif permet de ne prendre dans l’abattement de 100 000 €, que seulement 22 500 € et il restera 77 500 € à utiliser au cours des quinze ans à venir, y compris en cas de succession. S’il n’avait eu de bail à long terme, le montant retenu était de 90 000 €, ce qui laissait une marge de manœuvre de 10 000 € pour la période de quinze ans à venir.



En résumé

En cas de démembrement de propriété, l’usufruitier peut percevoir des revenus. Mais le capital est aliéné. L’usufruitier n’est tenu qu’aux dépenses d’entretien. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, mais a l’obligation d’effectuer les dépenses de grosses réparations.
Côté fiscalité, si l’immeuble est donné en location, l’usufruitier est imposable au titre des revenus fonciers pour les loyers qu’il perçoit. Le nu-propriétaire, s’il supporte des charges de grosses réparations, peut en contrepartie les déduire de ses autres revenus fonciers, et ensuite de son revenu global. Les dépenses ne peuvent être déductibles que des revenus de celui qui les supporte effectivement, même s’il n’y est pas tenu légalement.

Sous-titre
Vous êtes abonné(e)
Titre
IDENTIFIEZ-VOUS
Body
Connectez-vous à votre compte pour profiter de votre abonnement
Sous-titre
Vous n'êtes pas abonné(e)
Titre
Créez un compte
Body
Choisissez votre formule et créez votre compte pour accéder à tout {nom-site}.

Les plus lus

Hutte Hable d'Ault
Un drame évité de justesse dans une hutte du Hable d'Ault
Deux chasseurs occupant une installation de chasse de nuit ont échappé la nuit dernière à l’intoxication par les fumées d’un…
Groupama Grand Est
Pour une erreur de calendrier, Groupama fait le buzz malgré lui
Les réseaux sociaux sont féroces et la moindre erreur de communication se paye au prix fort. C'est ce qu'a constaté au cours des…
Jean-Louis Bouthors a sauvé son exploitation par la remise en cause du poste d’alimentation, avec l’affouragement  en vert. Un défi qu’il a su relever avec le soutien de sa famille (ici ses enfants, Louis et Laura).
Eleveurs bovins (5/10). L’autonomie fourragère pour un élevage viable
Épisode 5/10. Ils sont éleveurs bovins par choix, et leur professionnalisme leur permet de vivre de leur métier. Chaque semaine,…
Aujourd’hui, Frédéric Gaffet est à l’aise avec ses pratiques qui lui ont permis de sauver sa ferme. Sa fille, Constance, pourrait même s’y installer à l’avenir grâce  à un projet de diversification.
Eleveurs bovins (7/10): "Si je n'étais pas bio, je n'existerais plus"
Épisode 7/10. Ils sont éleveurs bovin par choix, et leur professionnalisme leur permet de vivre de leur métier. Chaque semaine,…
Selon leur qualité, les pailles 2020 sont orientées vers la transformation la plus valorisante pour elles : un teillage classique ou un teillage toutes fibres. 
Mauvaise récolte 2020, teillage en souffrance en 2021
Depuis décembre, la Calira, à Martainneville, teille le lin récolté en 2020. Sans (bonne) surprise, la récolte est très mauvaise…
Pour Francis Pruvot et Nicolas Sangnier, l’élevage est une diversification intéressante qui assure l’équilibre de leurs exploitations.
Eleveurs bovins (6/10). Un Label rouge pour une meilleure valorisation
Épisode 6/10. Ils sont éleveurs bovins par choix, et leur professionnalisme leur permet de vivre de leur métier. Chaque semaine,…
Publicité
Titre
Je m'abonne
Body
A partir de 9.90€/mois
Liste à puce
Accédez à tous les articles du site Action Agricole Picarde
Consultez les versions numériques de l'Action Agricole Picarde et du site, sur tous les supports
Ne manquez aucune information grâce aux newsletters de l'Action Agricole Picarde