Utilisez le démembrement pour transmettre !

Les multiples changements en matière de donations et de successions obligent à trouver les meilleures formules pour transmettre son patrimoine. D’autant avec des abattements en ligne directe à 100 000 € par enfant et par parent tous les quinze ans et la réduction de 75 % des droits en cas de donation de capital professionnel avec l’aide du pacte Dutreil. On s’aperçoit aujourd’hui, pour un tas de raisons, que les parents ne sont plus encouragés à transmettre leurs biens de manière anticipée. Pourtant, l’anticipation reste la meilleure formule pour éviter de payer des droits inutilement et certainement le seul moyen de réduire le coût de la transmission du patrimoine que les parents détiennent.
Pour une famille avec deux enfants, par exemple, l’abattement est de 100 000 € par enfant et par parent, ce qui permet de recueillir un abattement global de 400 000 €. Au-delà, des droits seront à payer au trésor public, qui s’élèvent, pour la majorité des personnes, au taux de 20 %, ce qui n’est pas neutre. à cela, il faut ajouter le délai de quinze ans pour effectuer de nouvelles donations dont le fisc remettra les compteurs à zéro, en effaçant les donations antérieures. Sans oublier qu’au cours de cette période, une succession peut intervenir, et dans le cas où les abattements ont été utilisés, il faudra payer des droits au trésor public.

Démembrement avec la nue-propriété
Le démembrement de propriété est un véritable outil pour réduire les droits à payer. Au lieu de donner la pleine propriété des biens qu’ils souhaitent transmettre par anticipation à leurs enfants, les parents peuvent ne donner que la nue-propriété et se réserver l’usufruit. En tout cas, la donation de nue-propriété a de quoi séduire, c’est une pratique fréquente pour préparer la transmission, mais elle doit être maniée avec précaution.
L’usufruitier jouit temporairement d’un bien dont une autre personne en a la propriété, à charge d’en assurer sa conservation. L’usufruitier peut utiliser les biens et en percevoir les revenus. En contrepartie, il doit prendre en charge les dépenses d’entretien courantes au sens de l’article 605 du Code civil (réfection des peintures, des sanitaires, de la plomberie, du ravalement, du remplacement des portes et des fenêtres, d’une chaudière, …). L’usufruit est viager, il dure toute la vie de l’usufruitier et s’éteint à son décès. Le nu-propriétaire dispose du droit d’aliéner le capital. C’est un droit perpétuel. Il doit prendre en charge toutes les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, c’est-à-dire, tout ce qui est relatif à a structure et à la solidité générale de l’immeuble.
D’un point de vue fiscal, une donation en nue-propriété permet de ne payer les droits de donation que sur la valeur de la nue-propriété transmise. Cette valeur est déterminée à partir d’un barème qui dépend de l’âge du donateur (cf. tableau).
Exemple : Monsieur Picard, âgé de 61 ans, donne 50 hectares de terre qui lui appartiennent en propre à ses deux enfants. Il souhaite garder l’usufruit. Le notaire a évalué les terres à 6 000 €/l’hectare, soit un montant total de 300 000 €. La valeur fiscale des biens donnés sera de 300 000 €, valeur en toute propriété, auquel il faudra déduire la valeur de l’usufruit, soit 40 % (cf. tableau), compte tenu de l’âge du donateur, ce qui représente une somme de 120 000 €.
La valeur des biens donnés en nue-propriété est donc de 180 000 €, soit pour chacun des enfants 90 000 €, qui n’ouvre pas droit au paiement de droits de mutation, compte tenu des abattements. La valeur de l’usufruit correspondant à la somme de 120 000 € ne sera jamais taxée de droits de mutation, sauf si l’usufruitier envisage de renoncer à son usufruit de son vivant.
Astuce : au décès de l’usufruitier, lorsque le nu-propriétaire récupèrera la pleine propriété de ses biens, aucun droit d’enregistrement ne sera dû.
Dans un premier temps, le donataire va payer des droits sur la part de 60 % et, dans un second temps, au décès du donateur, il ne sera plus redevable. Ce qui veut dire que dans notre exemple ci-avant les 120 000 € ne seront jamais taxés aux droits de mutation, soit un gain approximatif de 24 000 €, si on tient compte que les abattements ont été consommés le jour de la succession.
C’est pourquoi, plus on commence «jeune», plus le donataire paiera moins de droits de donation. Tout cela dépend toujours de la volonté du donateur à vouloir transmettre le plus tôt possible. Ce n’est pas toujours le cas.

Valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété
La valeur imposable au regard des droits de succession ou de donation de l’usufruit et de la nue-propriété est fixée d’après l’âge de l’usufruitier, et apprécié au jour de la transmission, conformément au barème (cf. tableau).
Cette évaluation permet aux enfants et aux conjoints usufruitiers de connaître la valeur et leur droit au niveau de leur succession ou de leur donation.

Démembrer avec une SCI
Cela peut être un moyen de transmettre sans beaucoup de fiscalité et sans vraiment utiliser les abattements, tout en permettant aux parents de garder la gestion des biens donnés.
Pour cela, le schéma est relativement simple. Des parents créent une société civile immobilière avec un capital très faible. La SCI acquiert le bien immobilier qu’elle loue et qu’elle finance en totalité avec un prêt. Les loyers vont servir à rembourser l’emprunt. Pour cela, les parents donnent la quasi-totalité des parts en nue-propriété. Cela signifie que compte tenu de l’emprunt, la SCI a une valeur très faible et les enfants n’auront quasiment pas de droits à payer. Quand l’emprunt sera terminé, les enfants se retrouveront avec des parts qui refléteront bien la valeur réelle du bien immobilier.
Ce n’est pas la seule stratégie pour limiter les droits à payer. Les parents peuvent aussi vendre des biens immobiliers à une SCI, à charge pour elle de rembourser l’emprunt, mais cela permet de procurer des liquidités pour les parents. Ce genre de montage doit être affiné, afin d’éviter les écueils fiscaux, tel que l’impôt sur la fortune immobilière.

Baux à long terme et parts de GFA
Sous certaines conditions, les parts de groupements fonciers agricoles (GFA) ou de groupements fonciers ruraux (GFR) ainsi que les biens ruraux loués donnés à bail à long terme ou à bail cessible sont exonérés partiellement de droits de mutations à titre gratuit.
Reprenons notre exemple de donation : Monsieur Picard fait une donation au profit de ses deux enfants de 50 hectares de terres et le montant s’élève à 300 000 €. Avec un bail à long terme (dix-huit ans et plus), le montant retenu pour la donation ne sera pas de 90 000 € pour chaque enfant (180 000/2), comme indiqué dans l’exemple ci-avant. Mais il sera de 22 500 € (90 000 x 25 %) par enfant, compte tenu de la réduction de la base de 75 % jusque 300 000 €. Ce dispositif permet de ne prendre dans l’abattement de 100 000 €, que seulement 22 500 € et il restera 77 500 € à utiliser au cours des quinze ans à venir, y compris en cas de succession. S’il n’avait eu de bail à long terme, le montant retenu était de 90 000 €, ce qui laissait une marge de manœuvre de 10 000 € pour la période de quinze ans à venir.