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Comment réviser un loyer d’habitation ?

La révision d’un loyer se fait en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL). Elle s’applique aux logements d’habitation loués non meublés (ceux régis par la loi du 6 juillet 1989), aux bâtiments d’habitation compris dans un bail rural et aux redevances de location-accession à la propriété. Sont exclus : les baux commerciaux, les bureaux et les locations spécifiques.
A l’initiative du bailleur, le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit. En l’absence de clause, le loyer restera le même jusqu’à la fin du bail. La date de révision est celle indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, la date anniversaire du bail.

Comment calculer le nouveau montant du loyer ?
L’indice de référence des loyers d’un trimestre donné correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Cet indice est calculé sur une référence 100 au quatrième trimestre 1998.
Il ne faut pas confondre la révision du loyer qui intervient chaque année en cours de bail avec l’augmentation que le propriétaire peut proposer au renouvellement du bail, lorsque le loyer est manifestement sous évalué par rapport à celui des logements comparables au voisinage ou encore la majoration du loyer en cours de bail, consécutive à la réalisation de travaux d’amélioration par le bailleur.
Désormais, la revalorisation annuelle ne peut excéder la variation annuelle de l’indice des références des loyers. La clause de révision prend généralement pour référence le dernier indice connu à la date de signature du contrat de location.
Principe : il faut connaître l’IRL de l’année passée et celui de l’année en cours concernant le même trimestre. La meilleure solution est de toujours utiliser le même trimestre de référence. Les indices IRL sont publiés chaque trimestre par l’Insee.

Exemple
Supposons que votre bail a été signé le 31 janvier 2012 et qu’il comporte une clause de révision annuelle du loyer à la date d’anniversaire du bail. Si le bail fait référence à l’indice du 4eme trimestre, on utilisera ensuite, chaque année, l’IRL de ce 4eme trimestre pour calculer la révision. Le montant du loyer est de 600 €, hors charges. Le dernier indice de référence des loyers connu à la signature du bail était celui du 4eme trimestre 2011, soit 121,68. L’indice des loyers du 4eme trimestre 2012 est de 123,97 (voir tableau dans les repères). Donc, à compter du 1er février 2013, le nouveau loyer sera de 600 € x 123,97 (nouvel indice connu à la date d’anniversaire) et divisé par 121,68 (indice de référence) = 611,29 €.
Et ainsi de suite, d’année en année jusqu’à la fin du bail.

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