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Fiscalité : utiliser le démembrement pour transmettre !

La transmission est l’un des principaux sujets de préoccupation des français les plus aisés. C’est pourquoi, il est toujours utile et bon d’en rappeler les règles existantes aujourd’hui.

Le démembrement de propriété est un véritable outil pour réduire les droits et préserver les abattements.
Le démembrement de propriété est un véritable outil pour réduire les droits et préserver les abattements.
© V. Marmuse



Les multiples changements en matière de donation et de succession obligent à trouver les meilleures formules pour transmettre son patrimoine. D’autant avec des abattements en ligne directe à 100 000 € par enfant et par parent tous les quinze ans et la réduction de 75 % des droits en cas de donation de capital professionnel avec l’aide du pacte Dutreil. On s’aperçoit aujourd’hui, pour un tas de raisons, que les parents ne sont plus encouragés à transmettre leurs biens de manière anticipée. Pourtant, l’anticipation reste la meilleure formule pour éviter de payer des droits inutilement, et certainement le seul moyen de réduire le coût de la transmission du patrimoine que les parents détiennent.
Pour une famille avec deux enfants, par exemple, l’abattement de 100 000 € par enfant et par parent permet de recueillir un abattement global de 400 000 €. Au-delà, des droits seront à payer au Trésor public, qui s’élèvent, pour la majorité des personnes, au taux de 20 %, ce qui n’est pas neutre. A cela, il faut ajouter le délai de quinze ans pour effectuer de nouvelles donations, car le fisc remettra alors les compteurs à zéro, en effaçant les donations antérieures. Sans oublier qu’au cours de cette période, une succession peut intervenir, et dans le cas où les abattements ont été utilisés, il faudra payer des droits au Trésor public.

Démembrement avec la nue-propriété
Le démembrement de propriété est un véritable outil pour réduire les droits à payer. Au lieu de donner la pleine propriété des biens qu’ils souhaitent transmettre par anticipation à leurs enfants, les parents peuvent ne donner que la nue-propriété et se réserver l’usufruit. La donation de nue-propriété a de quoi séduire. C’est une pratique fréquente pour préparer la transmission, mais elle doit être maniée avec précaution.
L’usufruitier jouit temporairement d’un bien dont une autre personne  a la propriété, à charge d’en assurer sa conservation. L’usufruitier peut utiliser les biens et en percevoir les revenus. En contrepartie, il doit prendre en charge les dépenses d’entretien courantes au sens de l’article 605 du Code civil (réfection des peintures, des sanitaires, de la plomberie, du ravalement, du remplacement des portes et des fenêtres, d’une chaudière…). L’usufruit est viager, il dure toute la vie de l’usufruitier et s’éteint à son décès. Le nu-propriétaire dispose du droit d’aliéner le capital. C’est un droit perpétuel. Il doit prendre en charge toutes les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, c’est-à-dire, tout ce qui est relatif à la structure et à la solidité générale de l’immeuble.
D’un point de vue fiscal, une donation en nue-propriété permet de ne payer les droits de donation que sur la valeur de la nue-propriété transmise. Cette valeur est déterminée à partir d’un barème qui dépend de l’âge du donateur (cf. tableau). Exemple : Monsieur Picard, âgé de soixante et un ans, donne 50 hectares de terre qui lui appartiennent en propre à ses deux enfants. Il souhaite garder l’usufruit. Le notaire a évalué les terres à 6 000 €/ha, soit un montant total de 300 000 €. La valeur fiscale des biens donnés sera de 300 000 €, valeur en toute propriété, auquel il faudra déduire la valeur de l’usufruit, soit 40 % (cf. tableau) compte tenu de l’âge du donateur, ce qui représente une somme de 120 000 €.
La valeur des biens donnés en nue-propriété est donc de 180 000 €, soit pour chacun des enfants 90 000 € qui, bien souvent, n’ouvrent pas droit au paiement de droits de mutation compte tenu des abattements. La valeur de l’usufruit de 120 000 € ne sera jamais taxée de droits de mutation, sauf si l’usufruitier envisage de renoncer à son usufruit de son vivant. Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteindra et les enfants auront la toute propriété des terres, sans aucun droit supplémentaire à acquitter.
Dans un premier temps, le donataire va payer des droits sur la part de 60 % et, dans un second temps, au décès du donateur, il ne paiera aucun droit et sera propriétaire à part entière. C’est pourquoi plus on commence «jeune», plus le donataire paiera moins de droits de donation. Tout cela dépend de la volonté du donateur à vouloir transmettre le plus tôt possible. Ce n’est pas toujours le cas.
La valeur imposable au regard des droits de succession ou de donation de l’usufruit et de la nue-propriété est fixée d’après l’âge de l’usufruitier, et est appréciée au jour de la transmission, conformément au barème ci-dessous. Cette évaluation permet aux enfants et aux conjoints usufruitiers de connaître la valeur et leur droit au niveau de leur succession ou de leur donation.

Démembrer avec une SCI
Cela peut être un moyen de transmettre sans beaucoup de fiscalité et sans vraiment utiliser les abattements, tout en permettant aux parents de garder la gestion des biens donnés. Pour cela, le schéma est relativement simple. Des parents créent une société civile immobilière avec un capital très faible. La SCI acquiert le bien immobilier qu’elle loue et qu’elle finance en totalité avec un prêt. Les loyers vont servir à rembourser l’emprunt. Pour cela, les parents donnent la quasi-totalité des parts en nue-propriété. Cela signifie que, compte tenu de l’emprunt, la SCI a une valeur très faible et les enfants n’auront quasiment pas de droits à payer. Quand l’emprunt sera terminé, les enfants se retrouveront avec des parts qui refléteront bien la valeur réelle du bien immobilier.
Ce n’est pas la seule stratégie pour limiter les droits à payer. Les parents peuvent aussi vendre des biens immobiliers à une SCI, à charge pour elle de rembourser l’emprunt, mais cela permet de procurer des liquidités pour les parents. Ce genre de montage doit être affiné afin d’éviter les écueils fiscaux tels que l’impôt sur la fortune immobilière.


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