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Le code a changé avec l’IFI

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sera calqué sur celui de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Le seuil reste fixé à 1 300 000 €. Dans ce nouvel impôt, seule la pierre est concernée. Le point sur ce nouvel impôt, qui modifie légèrement les règles édictées sous l’ancien ISF, notamment dans le cadre du démembrement et des dettes déductibles.

Désormais, l’IFI ne s’adresse qu’aux biens immobiliers et non plus financiers.
Désormais, l’IFI ne s’adresse qu’aux biens immobiliers et non plus financiers.
© AAP

Les députés ont voté la mesure la plus controversée du projet de loi de finances pour 2018 : la transformation de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en impôt sur la fortune immobilière (IFI). La majorité LREM-MoDem, mais aussi LR et les Constructifs ont voté pour, tandis que les trois groupes de gauche ont voté contre. Cette mesure, qui exonère ainsi l’argent placé, est censée relancer l’investissement dans les entreprises et donc l’emploi. Ce nouvel impôt ne fait plus de différences en fonction des patrimoines, comme c’était le cas auparavant. Tous les redevables de l’IFI devront déclarer sur leur déclaration de revenus 2042, si leur patrimoine net au 1er janvier de l’année dépasse le seuil de 1 300 000 euros. Ils devront détailler la composition et la valorisation de leur patrimoine sur les annexes à joindre à la déclaration de revenus. Il n’y aura pas de chèque à joindre. Le paiement de l’IFI sera effectué au 15 septembre, comme à l’habitude, même temps que l’impôt sur le revenu.

Nouvelle assiette de l’IFI
Le patrimoine financier ne sera plus à déclarer. La base taxable sera limitée aux actifs immobiliers qui ne sont pas affectés à l’activité professionnelle du contribuable. Si vous détenez moins de 10 % d’une société, vous ne serez pas imposés sur la part représentative de l’actif immobilier, et ce, même si cet actif immobilier n’est pas affecté à un usage professionnel. En revanche, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) feront partie de l’assiette de taxation, y compris les sociétés foncières cotées. Il existe aussi les organismes de placement collectif immobiliers (OPCI). Ils seront à déclarer dans le cas ou ils représentent plus de 60 % du patrimoine des OPCI et moins de 90 % au maximum. Les immeubles doivent être déclarés pour leur valeur vénale à la date du 1er janvier de l’année (c’est-à-dire le prix que vous pourriez obtenir en le vendant au 1er janvier). Lors de ses contrôles, l’administration fiscale privilégie la méthode dite des comparaisons. Elle retient à partir des ventes les plus récentes, celles de biens se rapprochant le plus du bien à évaluer, en tenant compte de son emplacement et de ses caractéristiques. À partir de plusieurs ventes de biens dits similaires, le contrôleur calcule un prix moyen au m2. Ce prix est multiplié par la surface du bien concerné. Il est difficile de disposer des mêmes informations que le fisc. Certes, une base de données PATRIM existe sur le site impots.gouv.fr, mais il faut se faire connaître pour obtenir les informations. Une autre, celles des notaires que vous pouvez consulter : BIEN pour l’Ile de France et PERVAL pour les autres régions.
La résidence principale de son propriétaire bénéficie d’un abattement de 30% sur la valeur réelle. L’évaluation par le revenu peut être une méthode de recoupement en cas de location. Un taux de capitalisation est appliqué au montant du loyer.

En cas de démembrement
Les biens démembrés en usufruit et en nue-propriété, dans le cadre de l’ISF, c’était l’usufruitier qui le déclarait pour la valeur en toute propriété, notamment dans le cadre d’une mutation entre époux. C’était aussi le cas pour l’usufruit légal constitué dans le cas de décès après le 1er juillet 2002, les enfants nus-propriétaires étaient exonérés. En revanche, ce qui va changer par rapport à l’ISF, l’impôt sur l’immobilier (IFI), va prendre en compte toutes les successions ouvertes à compter du 1er juillet 2012. L’IFI s’appliquera au prorata des répartitions de valeur en usufruit et nue-propriétaire déterminée par l’article 669 du code général des impôts. Donc, le nu-propriétaire va devenir imposable, ce qui n’était pas le cas avant avec l’ISF.
Ce nouveau mode de calcul pourra faire sortir des contribuables assujettis à l’ISF, qui étaient taxés en totalité sur leurs immeubles qu’ils détenaient que dans le cadre d’un usufruit.

Les dettes déductibles sont limitées
Pour être déductibles, les dettes doivent être certaines au 1er janvier 2018, être à la charge personnelle du redevable et être justifiées. Petit changement, l’impôt sur les revenus, la taxe d’habitation et les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine ne seront plus déductibles. En revanche, la taxe foncière concernant les immeubles restera déductible.
Les dettes afférentes à l’acquisition et à l’entretien des biens immobiliers seront déductibles. Les dettes contractées auprès d’un membre familial faisant partie du foyer fiscal ne seraient pas déductibles. De même, les emprunts contractés auprès d’un groupe familial ou d’une société dont le groupe familial en a le contrôle ne seraient pas non plus déductibles de l’assiette de taxation.
Concernant les emprunts, deux limites de réduction vont être mises en place. La première concerne les prêts in fine, les emprunts que l’on rembourse le capital initial à la dernière échéance et les intérêts qui sont payés chaque année sur le montant initial du prêt, ce qui permet d’optimiser la fiscalité de l’impôt. Dans le cadre de l’ISF, le montant du capital in fine était déductible entièrement, mais dans le cadre de l’IFI, l’administration va recalculer le passif déductible comme si le crédit était amorti de façon linéaire. La deuxième limite intervient sur les contribuables ou le patrimoine immobilier est supérieur à 5 millions d’euros. Si le montant de la dette excède 60 % de la valeur, la fraction des dettes excédant cette limite ne serait déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.
Les investissements directs ou indirects dans une PME sont toujours possibles, afin d’éviter un effet de rupture.  La réduction est égale à 50 % des versements et elle est plafonnée à 45.000 Ä. En cas de souscription de parts de fonds d’investissement de proximité (FIP) ou de parts de fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI), la réduction est plafonnée à 18.000 Ä. Il est nécessaire de conserver les titres de la société ou les fonds acquis jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de souscription. Les dons réalisés au titre de la réduction de l’IFI devraient être reconduits. Il n’est pas possible de cumuler pour un même investissement ces réductions avec celles prévues en matière d’impôt sur le revenu. Les souscriptions doivent être réalisées au plus tard pour le 31 décembre 2017.

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