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Établissement d'une servitude de passage après une division d'un fonds

Lorsqu’un propriétaire divise son terrain pour en vendre une partie, si la partie restante reste enclavée, il peut se prévaloir d’une servitude passage pour accéder aux parcelles qu’il a conservées. C’est ce que stipule l’article 684 du code civil.
Ce principe a été réaffirmé par la Cour de Cassation.
En l’espèce, un propriétaire vend des parcelles à la Safer qui les rétrocède ensuite à un tiers. Les parcelles restantes n'ont plus d'accès à la voie publique communale. Étant contiguës à celles acquises par le tiers, le vendeur demande qu'une servitude légale de passage soit établie sur ces parcelles issues de la division de sa propriété.
Le tiers acquéreur s'oppose au passage. La cour d'appel lui donne satisfaction au motif que la situation entre les parcelles acquises par le tiers et celles qui restent sa propriété ne résulte pas directement de la division dont il est l'auteur. La cour de Cassation a refusé ce raisonnement. Elle casse l'arrêt de la cour d'appel pour violation de l'article 684 du code civil, les motifs retenus par les juges étant impropres à caractériser le fait que l'état d'enclave n'était pas la conséquence directe de la division du fonds.

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