Plus-values immobilières : quel impôt ?

Le calcul de plus-value imposable se fait en deux étapes. On procède au calcul de la plus-value brute avant de lui appliquer les abattements. C’est sur la base de la plus-value imposable que l’impôt est ensuite calculé. La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé de l’immeuble. Le prix de vente est le prix indiqué dans l’acte de vente. On le majore des charges et indemnités que l’acquéreur doit, si elles sont mentionnées dans l’acte de vente. Et on diminue le prix de vente des frais supportés au moment de la vente, par exemple le coût des diagnostics obligatoires (amiante, plomb...) ou les frais de main-d’œuvre levés d’hypothèque grevant l’immeuble.
Le prix de revient comprend le prix d’acquisition, majoré des frais d’acquisition évalués forfaitairement à 7,5 % du prix d’acquisition ou les frais réellement acquittés, s’ils sont supérieurs à ce pourcentage. En cas de bien reçu par donation ou succession, on retient obligatoirement des frais de notaire pour leur montant réel. On y ajoute également les dépenses effectuées dans le cadre de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, ou amélioration), à condition de pouvoir en justifier le montant, ce qui implique d’être en possession des factures émises par les entreprises qui les ont réalisées.
Dans le cas où vous ne parvenez pas à remettre la main sur ces factures, le vendeur peut majorer le prix d’acquisition de 15 %, à la condition que le vendeur soit propriétaire depuis plus de cinq ans. Il ne se cumule pas avec les frais réellement supportés par le propriétaire. Les dépenses ayant un caractère de dépenses locatives ne sont pas retenues : peinture, moquette, papier peint, menues réparations. Attention, si le bien a été acquis par donation ou succession, pour le calcul de la plus-value, on ne remonte pas à la date d’acquisition par le défunt, mais à la date de l’acte de donation, ou à la date du décès en cas d’acquisition par héritage. Et on prend en compte la valeur vénale du bien retenue pour la donation ou la succession.

Abattements sur la plus-value brute
Les plus-values immobilières bénéficient d’un abattement en fonction de la durée de détention. Cela se décline, d’une part, sur l’impôt sur le revenu, et d’autre part, sur les prélèvements sociaux. Pour ce qui est de l’abattement, la durée permettant de bénéficier de l’exonération totale d’impôt sur la plus-value à 19 % est fixée à vingt-deux ans. Quand la période de détention est inférieure à vingt-deux ans. Le contribuable bénéficie d’un abattement de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année, et jusqu’à la vingt et unième année et de 4 % pour la vingt-deuxième année révolue.
Pour ce qui est des prélèvements sociaux, la durée de détention du bien immobilier permettant de bénéficier de l’exonération de 17,20 % est fixée à trente ans. Quand la période de détention est inférieure, le contribuable bénéficie d’un abattement de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième année, de 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention, et de 9 % pour chaque année de détention au-delà.

Taux fixe de 36,20 %
Les plus-values sont taxées au taux unique de 19 %, auquel s’ajoutent 17,20 % pour les prélèvements sociaux (CSG, CRDS…), soit au total un taux fixe de 36,20 %. Les plus-values imposables d’immeubles autres que les terrains à bâtir de plus de 50 000 E se voient appliquer une surtaxe progressive, qui oscille entre 2 % et 6 %. Le paiement de l’impôt est opéré par le notaire au moment de la vente. Une taxe communale supplémentaire peut être réclamée à l’occasion de la vente d’un terrain devenu constructible.

Exonérations
Les plus-values sont exonérées dans les cas suivants : les ventes de résidences principales, à la condition que le logement ait été occupé en tant que résidence principale jusqu’à sa mise en vente, et que la cession intervienne dans un délai d’un an. Au-delà, l’administration peut demander des justifications au contribuable. En cas de séparation, vous bénéficiez du même avantage.
Toutes les opérations de remembrements ruraux, urbains et assimilées entrent dans ce cadre. Il s’agit notamment de la réorganisation foncière, des échanges, ou des expropriations effectuées à la suite d’une déclaration d’utilité publique. Dans ce dernier cas, la plus-value est soumise à la condition de remploi d’au moins 90 % de l’indemnité d’expropriation dans un délai de douze mois, dans l’achat d’un bien de même type, par exemple un logement.
Les ventes réalisées par les titulaires de pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité sont non soumises à l’ISF si elles ne dépassent pas un certain revenu de référence. Les ventes d’immeubles, parties d’immeubles ou quote-part sont indivisibles si le prix de vente est inférieur à 15 000 €.
Cette exonération s’applique à chaque vendeur quand le bien fait l’objet d’un démembrement de propriété ou s’il est possédé en indivision.
Les propriétaires de résidence secondaire, en cas de vente de celle-ci, sont exonérés de plus-value immobilière dès lors que les conditions suivantes sont respectées : il doit s’agir de la première cession d’un logement. Le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession, et il doit remployer le prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte à son habitation principale.
Les personnes âgées ayant quitté leur logement pour une maison de retraite médicalisée, et qui vendent leur maison pour couvrir les frais de résidence, bénéficient du régime d’exonération de plus-value lié à la résidence principale pendant un délai maximal de deux ans, à la condition qu’ils ne soient pas passibles de l’IFI et qu’ils ne dépassent pas un revenu fiscal de référence. Ce dispositif s’applique aussi aux adultes handicapés entrant dans un établissement spécialisé.